きちんと理解したい任意売却の良い点と悪い点

任意売却と対比されるものに「競売（けいばい、きょうばい）」があります。皆さんはご存知でしょうか。聞いたことがある人も多いと思いますが、任意売却の理解を深めるためには、その対極に位置する「競売」をまず理解する必要があります。

対極と言いましたが、競売とは、通常、民事執行法等に基づく担保不動産の売却手続きのことを言います。裁判所へ不動産の強制執行の申立てを行い、以後、裁判所の管理のもと、手続きが粛々と行われます。一般的には、様々な理由から売却価格が通常の売却より低くなると言われています。

これに対して、任意売却は基本的には通常の不動産売買です。一つ違うのは、担保権者等の債権者の調整が必要な点です。また、調整の際にはある程度の売却するスピードも求めれれることが多く、任意売却をする場合、必然的に早期に債権者の納得いく形での売却の流れとなります。

一方、競売では、上記のとおり、裁判所のタイムスケジュールによるため1～2カ月で終わるような短期の手続きではありません。

借金を抱える方にとって、お金のストレスからの解放は皆さん望まれることです。借金問題の解決は、不動産の売却だけで終わらないこともあります。オーバーローンの物件であれば、残代金の支払いを銀行と協議する又は借金の法的整理を検討する必要です。売却後の方が検討すべきことが多く、時間を要する困難なケースもあるのです。

いち早く生活を立て直してリスタートを切るためにも、早期の売却で早期の借金問題解決が大切になるのです。

競売は、一般的に通常の売却よりも低い売却代金になると言われています。これは、競売特有の様々な理由が原因と言われます。

一方、任意売却は、基本的には通常の不動産売買です。ただし、銀行等の債権者の調整が必要な点が特殊な売買となるのです。銀行等は、任意売却によらない場合、競売手続きで強制的に債権を回収するしかありません。この段階では任意の返済は望めませんので。この競売は、売却までに時間がかかるだけでなく、通常は安い売却となるので、銀行としては、多くの債権を回収するためにも高い売却代金での売却を望みます。

銀行としても、内心は任意売却の方がよいと思っているのです。競売手続きは、手続き自体に手間や費用もかかります。申立人は予納金というお金を裁判所に一旦納めないといけません。これは100万円以上にもなることもあり、申立てる債権者にも一定の負担が発生してしまいます。

そこで、銀行との調整が必要となりますが、いずれにしても売却価格自体は競売より高額になることがほとんどですので、任意売却をすることで債務者の方と銀行等の両者が経済的メリットを感じることができるのです。

債務者の方にとって、売却代金が高くなれば、住宅ローンの残金が減るので、その後の借金整理の法的整理の選択肢が広がることが考えられれます。この選択肢が増えることは借金解決に向けてかなりのアドバンテージになるのです。ぜひこのウインウインの関係をうまく利用して賢い借金の解決策を探りましょう。

任意売却は、所有者自らが売ることを意味していますから、売主の方は、不動産売買の当事者として売却に参加します。一方、競売手続きでは、所有者は手続きに参加しません。知らない間に見ず知らずに人に価格を決められて売られてしまいます。

売却自体も売主の把握できる内容で進みますから、他の借金を含めて債務整理がやりやすい点も忘れてはいけません。全体のタイムスケジュール把握や法的整理の方法の選択など、売却後を想定して進めることができます。

任意売却に協力することで、金融機関から売却後のローンの残りの支払いについて、柔軟な支払方法などが導き出せる可能性もあります。所有者自身も含めて、金融機関等の債権者や関係者全員が納得して手続きを進めるので、後にしこりが残りにくいと言えます。

任意売却手続きは、あくまで公開の手続ではありません。この点、不動産の競売手続きは、執行裁判所の掲示や新聞等の紙面の掲載が行われます。誰しも目にするようなところへの掲示ではないかもしれませんが、知られてしまう可能性はあります。また、最近はインターネットによる公示もあります。物件の場所が特定されると、住んでいる人もわかり、誰の所有物件が競売にかけられているのかわかってしまいます。

少なくとも、一般的には競売にかけられることはよいイメージを持たれていません。皆さん、金銭に困っていると想像される可能性が高いと思います。

その点、任意売却は外から見れば、普通の不動産売買です。対外的に秘密裏に整理できる点は大きなメリットと言えます。

任意売却をするとき、所有者は売却手続きに協力します。そこで売買をスムーズに進めるために、銀行などの担保権者等の債権者の同意を得て売買諸費用として引っ越し代等の費用を売買代金から捻出できることがあります。

不動産仲介手数料などは、当然売買諸費用として売買代金から支払われるものですが、そうでないものもあります。引っ越し代は、必ずもらえるものではありませんが、場合によっては支払われることがあるのです。

任意売却は、売買に関わる人が多いですが、条件さえそろえば、全員にとって利点をもたらします。確実に早く高額で売買が行われますので、所有者にとっても、銀行や差押債権者にとっても、また買主にとってもメリットばかりあるものです。

唯一デメリットがあるとすると、前述のとおり関わる人が多く、全員の意見調整が大変なことです。

銀行等の抵当権者や差押えを行った国や市や県などの地方公共団体の全員の合意が必要となる点です。というのは、これらの債権者は全員満額の返済を受けられるわけではありません。一部の返済受けるだけの者がいるときがあるのです。

ここで登記について簡単に説明します。抵当権等の登記は基本的には早い者勝ちです。地方公共団体の差押えは一部例外がありますが、自分の権利を登記した時期によって優先的に弁済を受けられる順番が決まってしまうのです。つまり、最後の順位の債権者は普通にいくと配当金がない場合もあります。でも抵当権等の登記を抹消することに協力してくれなければ、買主は買いませんから結果として売買も成立しません。そこで、債権者同士で配当金の調整をして全債権者が納得できる落としどころを見つけます。

ここが任意売却の山場です。この調整が時には難しく難航しますので大変です。任意売却は、競売のような具体的に決まった手順や方法がありません。あくまで、債務を整理するために実務上行われている手法にすぎないのです。したがって明確な基準もなく、当事者の合意で進められる分、話の展開によっては合意できる場合とできない場合が生じてしまうのです。

任意売却とは、関係する人全員が少しずつ我慢をすることで成立している側面があるのです。所有者は家を失い、金融機関等は満額の債権が回収できないかもしれません。それでも、少し我慢をすることで任意売却をしないよりはよいと考えて同意しているのです。