運営:ごとう司法書士事務所、ごとう不動産事務所
〒460-0002 愛知県名古屋市中区丸の内三丁目15番3号 TCF丸の内ビル7階

お気軽にお問合せください

受付時間:9:00~19:00
定休日:土・日・祝
(ただし、事前予約により相談可能)

お電話でのお問合せ・ご相談はこちら

0120-290-939

不動産競売手続きや差押え等の強制執行のお話

担保不動産を金融機関等は、最終的には競売手続きで現金に換価して債権を回収します。「競売(けいばい)」という言葉は聞いたことがある人も多いでしょう。ここでは、何となく聞いたことのある競売と任意売却を比較しながらわかりやすく解説します。

また「差押え」というキーワードも登場します。何だか怖いこの「競売」と「差押え」について正しい理解をして賢い選択をするようにしましょう。正しい知識を知れば怖くありません。現状をしっかりと把握して、とり得る最良の方法で解決に導きましょう。

競売を理解することで類似する任意売却の理解も深まります。どちらが良いのか判断する材料にもなるはずです。
ぜひご参考にしてみて下さい。

不動産競売手続き入門

  • 1
    そもそも不動産競売手続きとは?

競売という言葉は、一度は皆さん聞いたことのある言葉だと思います。テレビや映画等でも耳にします。でもいったい誰がどのようにする手続きなのでしょうか?所有者は何か意見が言えるのでしょうか?

債務者が住宅ローン等の支払いができなくなると、お金を貸した金融機関は、抵当にとった不動産から債権回収をしようとします。その場合、所有者が協力すれば任意売却という選択も出てきますが、仮に所有者等が反対をしたり非協力的な場合は、裁判所に担保不動産の競売手続きを申し立てて処理しようとします。

 

金融機関が抵当権に基づいて強制的に不動産を売却してしまう手続きが競売です。その手続きの申立ても債務者や所有者不在で、金融機関主導で手続きをすることが可能です。中には、債務者が夜逃げをして、債権者に勝手に売られてしまった場合もあります。債務者の協力がなくても、債権者が一方的に行えるのが不動産の競売手続きなのです。つまり、債務者と連絡を取らなくても金融機関は勝手に不動産の競売手続きを進めることができます。

中には、夜逃げするように自宅から引っ越してしまい、その後何も知らない。そして、数年後に行ってみると表札が代わっていてどうも別の人が住んでいるみたい。
このような状態は、おそらく金融機関が競売手続きをして、売却されてしまって新たな人が住んでいる状態だと思われます。

 

裁判所へ競売の申立てがされて競売開始決定が下りると、不動産に差押えの登記申請が裁判所によりなされます。登記記録を調査すると、競売の有無や債権者の動向が予測できます。

  • 2
    差押えとは?

競売と同じように「差押え」という言葉も同じような場面でよく聞く言葉です。何のために差押えは行われるのでしょうか?

差押えは、銀行など金融機関等が抵当権等に基づいて優先的に債権を回収するために行うものです。ですから、差押えの手続きが行われるとは、金融機関が債権の回収を実行する意思表示です。

不動産の差押えは、登記されます。この登記に意味があるのです。一般的に登記は早い者勝ちと言われます。この競売の差し押さえ登記の場面においても同じことが言えます。

登記簿は、誰でも手数料を払えば見ることができるものです。個人情報だからそんなはずはないと誤解される方もいますが、国民の重要な財産である不動産に関しては、取引の安全性確保の要請から誰でも調べることができるのです。

つまり、差押え登記は、競売手続き中であることを公示して、取引に入ろうとする者への警告でもあります。第三者が差押え登記後に所有権を売買や贈与で取得しても競売における買受人には勝てません。所有権を主張することができないのです。通常、不動産取引を行うものは登記事項をチェックしますので、それを知らずに取引をしても保護されません。

この差押えの登記により、通常の人は、登記簿を見ると売買等の取引に入るのが難しいことを理解して、購入等を希望する場合には競売又は任意売却物件として注意を払います。あまり不動産の知識等がない方であれば、なんだかよくわからない登記があるので、危険を感じて取引自体を控えるでしょう。

任意売却時に差押えの登記はどうなするのか?

登記簿に税金などの滞納処分による差押登記が入っている場合、どのように売買を行うのでしょうか?

当然、差し押さえ登記の入ったままの状態で不動産を買う人はいません。かといって、返済しなくては債権者は納得しません。したがって、売買契約の前後で債権者の意向確認などの事前打ち合わせを必ずします。そして、最後の残代金支払い・物件引渡しの決済に同席して立ち会うのかの確認も大切です。

これは差押え登記の抹消嘱託登記を代金決済当日行う予定だからです。代金決済においての抵当権などの担保権解除と同じ要領です。金融機関等の担保権者は代金決済に同席して、返済の確認と引き換えに担保解除書類を渡してくれまることが多いです。

ここで、代金決済の時の登記について整理します。

登記申請の順番としては、以下が基本形になります。

① 差押え登記の抹消嘱託登記 
➁ 必要に応じて売主の住所変更登記など
③ 抵当権等の担保権抹消登記
④ 所有権移転登記
⑤ 抵当権設定登記(買主の融資先銀行の抵当権)

ただし、この辺りの登記の話は司法書士が行う仕事ですので売主様や買主様は、司法書士にお任せで大丈夫です。何もわからなくて不安だといけないので記載していますが、イメージをつかんでおく程度で大丈夫です。

  • 3
    不動産競売手続きの流れ ~任意売却との比較~

裁判所の申立てをしてスタートする競売ですが、実際にはどのような流れで進んでいくのでしょうか。基本的な流れは以下のとおりです。比較として任意売却についてもご覧下さい。

 

【担保不動産の競売手続きの流れ】

① 銀行など債権者等が裁判所への担保不動産の競売手続き申立てをする
銀行等へのローンの返済が一定期間遅れると、金融機関が担保にとった不動産から債権回収を図ろうとします。

② 不動産登記に差押え登記が入る
裁判所からの申請により、競売対処す物件に対して差押えが入る。これにより、不動産の購入等の取引に入ろうとする人は事情がある物件だと気がつく

③ 換価手続きとしての売却
裁判所での入札により、買主を決めます。債務者は買受の申出ができない。しかし、所有者は買受の申出ができる(物上保証人)

④ 売却代金を債権者へ配る配当手続き
銀行などの抵当権者が優先的に配当金を受け取ります。

 

【任意売却の流れ】

① 専門家への相談及び売却方針の決定
専門家へ依頼をすると、銀行などの債権者とのやり取りは専門家が基本的には代行します。何かをお願いする時だけご本人様には動いて頂きます。

② 債権者の話し合い及び合意

裁判所の手続ではないので、あくまで任意の話し合いです。

③ 換価手続きとしての売却(不動産売買)

差押えや抵当権などをすべてきれいに整理して、買主への売買を行います。

④ 売却代金を債権者へ配る配当手続き
債権者の合意のもとで、合意の金額を支払うことで差押えや抵当権解除をしてもらいます。

 

【任意売却との比較】

担保不動産の競売手続きと任意売却を比較すると、かなり似ていることに気がつくと思います。
売却することを裁判所を使った法的手続きとして行うのか、裁判外で柔軟に行うのか。その違いです。
ただし、債務者の方や所有者の方が得られるメリットはかなり違います。任意売却は、債務整理を有利に進めるためには、ぜひ検討したい手続きです。

どうせ自宅が売られるならと投げやりになってしまう気持ちもわかりますが、債務・借金をうまく処理することは債務者の方の再起を果たすためにはかかせません。うまく売却すればそのまま住み続けられる可能性だってあるのです。債務者主導で問題解決を図るためにも、あきらめずに最後までさまざまな可能性を探るようにしましょう。

次に何が起こるかわからないような不安にならないためにも、任意売却を行い、しっかりと道筋を立てて問題の解決にあたることはとても重要です。これまでお金のストレスでいっぱいいっぱいのはずですから、専門家に依頼した後は安心して家族や仕事など生活の基盤を整えるようにして下さい。

 

  • 4

    専門家への費用は? ~ごとう任意売却相談センターの考え方~

任意売却を専門家へ依頼をする時には、費用がかかります。
「そもそも、経済的に苦しい時なのに依頼をして費用を払うことができない。」そのようにお考えの方も多いと思います。一般的には、依頼をする段階でいくらお金の支払いが必要なことが多いでしょう。

 

そこで、ごとう任意売却相談センターでは、報酬等は基本的には依頼時点では頂かないようにしております。もともと任意売却相談センターは司法書士が運営をしており、司法書士自身が借金問題に積極的に取り組んでいますので、その辺りのご事情は十分理解をしております。

分割払いや仕事が決まってからのお支払いなど、ご相談者の方のご事情に応じて臨機応変にいつも対応しております。お気軽にご相談下さい。それよりもまずは、みなさんの生活を立て直すことに注力して頂きたいと思っています。

 

これまで債務整理で、消費者金融やクレジットカード会社との和解交渉で毎月の支払いの減額や時には破産及び個人再生といった法的整理などのお手伝いをしてきました。
その中には、ご家族を抱えながら相談に来られる方も多数お見えです。お金の苦労でストレスを抱えて時には家族とケンカになることもあるでしょう。夫婦間や親子間がこじれてしまうこともあると思います。
しかし、誰が悪いわけでもありません。お金でストレスと抱えて追い詰められてしまうと人は誰でもそうなってしまいます。誰かを責めたり、原因の犯人探しみたいなことをする必要はありません。今、特定の誰かを責めても解決には至りません。

人間誰しも聖人君子のように、いつも清く正しく生きられるわけではありません。みんなどこか不完全さを抱えながらそれでも前を向いて生活をしています。

ありのままを受け止めて、これからのことを一緒に考えましょう。

 

ごとう任意売却相談センターでは、まずは、当たり前の日常を取り戻していただくことからはじめて頂きたいと考えています。

任意売却お役立ち情報


お気軽にお問合せ・ご相談ください

お電話でのお問合せ・相談はこちら

0120-290-939
受付時間
9:00~19:00
定休日
土・日・祝(ただし、事前予約により相談可能)

お気軽にお問合せください

お電話でのお問合せ・相談予約

0120-290-939

フォームでのお問合せ・相談予約は24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。

アクセス・受付時間

住所

〒460-0002
愛知県名古屋市中区丸の内三丁目15番3号 TCF丸の内ビル7階

アクセス

名古屋市地下鉄桜通線又は名城線「久屋大通駅」:桜通線側の1番出口から徒歩5分
名古屋市地下鉄桜通線又は鶴舞線「丸の内駅」 :桜通線側の4番出口から徒歩6分

受付時間

9:00~19:00

定休日

土・日・祝(ただし、事前予約により相談可能)
※フォームからのお問合せは24時間受付しております。