任意売却の税金のお話

不動産を売却した場合、売主には譲渡所得税の発生が問題となります。譲渡したことで所得を得ている場合に課税されるものです。簡単に言いますと、取得した時の価格より売却した時の価格の方が高ければ、得したことになり、その利益を所得として課税する仕組みです。転売益に対して課税されるものです。

【計算式】
譲渡所得金額×税率＝税額

自営業者の事業所得や会社員の給与所得など、他の所得とは別で計算をして申告します。これを「申告分離課税」と呼びます。

また、不動産を所有していた期間によって税率も異なります。5年が境目となります。

任意売却は競売とは違って、法的な手続きではありません。通常の不動産売買と基本的には同じです。したがって、原則として、任意売却をしたときにも、譲渡所得税は課せられます。

ただし、そうなると、売っても税金がかかるなら所有者である売主の方が売ることに消極的になったり、この税金分を売買代金から支払うようにするために金融機関の配当金を減らすとなると、同意しない債権者がいたり、全員の同意を取り付けるのは容易ではありません。そこで、うまく譲渡所得税を処理する方法がないか検討する必要があるのです。

このような問題は競売でも同様です。しかし、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合の強制換価手続きによる資産の譲渡の所得については非課税とされています。抵当権者等が行う不動産競売手続きはこれに該当するものとして、譲渡所得税が課税されません。

では、任意売却は同でしょうか？

状況的には同じように思えます。しかし、あくまで任意売却は任意で進める売却であり、法的な手続きである競売とは異なります。税金逃れと思われないようにするために、しっかりと該当するケースか否かを判断すべきです。売買代金の使途についてもしっかりと書面等で証拠を残し、あとから検証できる程度にしておく必要があるでしょう。

もうひとつ注意が必要なのは所有者の中に物上保証人がいる場合です。物上保証人とは、債務者と不動産の所有者が違う場合です。つまり、誰かの債務の担保として自分の不動産を差し入れた場合です。子供の家の住宅ローンを組もうとして親の土地も担保に入れるような場合です（通常は土地と建物に対して抵当権設定しています）。この場合にも同様に譲渡所得税が課税されないように十分検討する必要があります。次の章でご説明いたしますので、ご参照下さい。

物上保証人とは、他人の債務のために自分の不動産を担保に差しだした人のことを言います。

この物上保証人は、譲渡所得の発生があったとしてもそれは、保証債務の弁済を図るためにであり、不本意に売却を余儀なくられるものです。しかも自分の意思とは別に売却を実行されうる立場とも言えます。

さらに、もともとの債務者から払った分を返してという権利（求償権）があったとして、任意売却に至る状況では債務者に資力がなく回収不能の不良債権と言えます。

このような状況を使って、譲渡所得税の課税を回避する方法を検討することになります。

土地や家を所有すると、毎年4月以降に不動産を管轄する市区町村から固定資産税・都市計画税の納付用紙が送られてくると思います。固定資産税等には、一括払いや4回払いの支払い方法があります。

任意売却における固定資産税等はどのように扱われるのでしょうか？基本的には通常の売買と同じです。

つまり、名古屋などの愛知県での売買では4月1日を起算点にして翌年3月31日までを一つのサイクルと考えて、サイクルの途中で売買をした場合は、日割計算をします。こちらは不動産売買の取引慣習です。法律で定められているものではありません。関東圏では1月1日を起算点に日割計算をします。

固定資産税等は、毎年1月1日現在の所有者に課税されるものです。つまり納税義務は1月1日の所有者ですが、便宜上売買の時は日割計算で売主買主双方が負担することがほとんどです。所有者としての所有期間に応じて負担することが売主買主にとって理解しやすいと思いますので、このように取引慣習になっています。

例えば、5月1日に売買の決済・物件引渡しがあった場合、次の要領で計算をします。

固定資産税等：10万円
売主負担分：100,000円 × 30日 ／ 365日 = 8,219円（30日分 ／ 期間：2018年4月1日〜2018年4月30日）
買主負担分：100,000円 × 335日 ／ 365日 = 91,781円（335日分 ／ 期間：2018年5月1日〜2019年3月31日）

この場合、買主負担分91,781円を決済時に売買代金と一緒に売主に渡し、売主が持っている納付書で代わりに納めてもらう方法を行ったりします。