相続した不動産を任意売却した事例

～亡父の自宅をご相続して任意売却する事例～

ご相談者：名古屋市内在住　35歳　男性（長男）　

【ご相談内容】

ご両親が住んでいた自宅を売却したいと思い相談をしました。母は現在施設に入っているため、父が亡くなった後、空き家になります。しかし、住宅ローンの途中で亡くなってしまったため、その後のローンの支払いが心配です。

どうも2つの金融機関からお金を借りていたようですが、ひとつは団体信用生命保険に入っていないため、支払いが残ると聞きました。そこで、この際売って精算できないのかと思っています。

【現在の借金の状況】

①A銀行　ローン残高　2000万円（団体信用生命保険あり）
②B銀行　ローン残高　1500万円（団体信用生命保険なし）
 

【登記簿の状態】

所有者：亡父
1番抵当権：A銀行　債権権　3500万円（ローン）
2番抵当権：B銀行　債権額　2200万円（ローン）

※登記上の抵当権設定金額は、現在のローン残高ではありません。

自宅査定額：3000万円

亡くなられたお父様の財産や債務についてお聞きします。遺産の全体像を把握し、債務についての解決方法を検討します。サイ見の承継の時は、法的解決として相続放棄や限定承認などの方法がありますが、今回は、団体信用保険によって債務の一部が完済され、残りの債務であるローンも任意売却をすることでうまく完済できることがわかりました。

自宅については、現在、空き家であり、住んだり他の活用方法もないので売却することにしました。

任意売却の方針が決まると、自宅の登記名義をお父様から相続人の方へ変更する手続きをします。

最初に相続人を特定するために戸籍等の取得をします。次に誰が自宅の相続人になるのかを決めます。その後、書類を整えて、登記申請を行います。なお、ここで登記名義を変更した相続人が、任意売却における売主になります。

この相続登記は、戸籍集めに１か月以上かかることも多いため、ある程度余裕をもって早めに着手します。

相続登記の準備と同時並行で、住宅ローンの取り扱い銀行へ、債務者死亡により保険金の支払い手続きを申し込みます。念のため、ここで団体信用保険によってローンが完済されることを改めて確認しておきます。

この抵当権が抹消できないと、いくら早期に買主様が決まってもすぐに売却できません。この手続きには２～3カ月かかることもありますので、早めに申し込んでおきます。

相続登記と団体信用保険の手続きの進捗を確認しながら、ある程度めどが立ったら次のステップに進みます。

この後は、通常の任意売却と同じ手続きです。買主様を探して、決まったら、売買契約を交わします。

今回は、査定通り3000万円で売買契約ができました。

契約後は、もう一つの団体信用保険に入っていないローンの抹消手続きを手配します。具体的には、ローン取り扱い銀行に対して、一括返済の申出を行います。決済日に一括返済をするので、当日抵当権抹消書類を受け取りたい旨の話をします。

決済当日、売買諸費用やローンの支払いを行います。物件の引渡しを行うとこれで売買は終了です。

【お金の流れ】

売買代金3000万円

【支払うもの】
①売買諸費用：110万円
②B銀行の住宅ローン：1500万円

手元に残るお金：1390万円
3000万円－（110万円＋1500万円）＝1390万円

その他、預金や株式などの相続手続きが残っていれば、終わらせます。自宅の相続登記で使用した書類は他の相続手続きにおいても流用できるため、何セットも戸籍等を揃える必要はございません。

プラスの財産の引き継ぎとマイナスの財産（債務）の精算も終わり、すべての遺産相続手続きが無事完了しました。

住宅ローン関係の書類を探して、団体信用保険に入っているのか調べます。不明な場合は、金融機関に問い合わせて確認をします。

次に団体信用保険に入っていない場合等、住宅ローンの支払いを相続人でしなくてはいけないときは、任意売却の売買代金で完済できるのかチェックします。

完済できる予定であれば、売却の話を進めるようにしましょう。

自宅の登記簿を確認します。登記記録は、誰でも法務局で手数料を払えば取得できます。最新のものを取得して、所有者が誰になっているのか確認をしましょう。

相続に事実を登記簿に反映させる必要があるため、相続人の方の名義に変更ます（相続登記）。その後、その相続人の方が売主となって不動産売買を行います。

通常は契約時に売主を特定する必要がありますので、売買契約までに相続登記は完了させる必要があります。買主の方を安心させるためにも早めに手続きをした方がよいでしょう。