不動産の個人間売買に必要なこと【名古屋のごとう司法書士事務所】

不動産を売買するときに不動産仲介業者を利用すると、物件調査や売買契約書作成を自分で行う必要がなくなる代わりに、仲介手数料が費用としてかかります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限割合が次の通り定められています。

取引額200万円以下…5%
取引額200万円を越え400万円まで…4%
取引額400万円を超える部分…3%

物件価格が1000万円のときには、
200万円×5%＋200万円×4%＋600万円×3%＝36万円
となります。

ここに消費税も加味されるので、けっこうな出費ですよね。

そのため、費用を抑えたい、あるいは買い手が見つかっているときには、不動産仲介業者を通さず個人売買を行うことがあります。

不動産の売買をする場合には手順があります。
不動産売買場などの仲介業者なしで、売主と買主だけの個人間で売買をする場合、通常の不動産売買の手順を省略してよいわけではないのです。もちろんリスクを承知で自己責任ですることは大丈夫ですが、正直、おすすめはしません。

なぜなら不動産売買は、高額な取引ですし、また、一般に考えられているよりずっと複雑だからです。
不動産の売買でトラブルになって、泣き寝入りをしても勉強代として我慢できるレベルではないでしょう。だからこそ、トラブルが裁判に発展することが多いのです。昔から、不動産取引は争いになるケースが絶えません。お互いの不動産取引の理解不足により起こることもあれば、悪意を持って取引に望む人が一定の数存在することも忘れてはいけません。知らずに不動産売買をしてあとから損をしていると気がつくこともあるようです。

個人間での不動産売買でも不動産実務に沿って、きちんとした手順を踏んで取引をしていきましょう。

不動産仲介業者を利用しない場合は、買い手は自身で物件調査をしましょう。
不動産を買ったものの再建築ができない土地の物件かどうか、接道（建物に面している道路。2mないし3m以上接している必要がある。）があるのか、隣地との境界がどこまでかなど確認しましょう。

境界線はとても大切です。
どこからどこまで自分で自由に使えるのか。家を建てる時には少しでも建ぺい率や容積率の関係で建てられる家が違ってきます。
 

 現地で地面にある境界杭を確認しましょう。
地面に杭がない場合は、測量等を行い、杭を入れて境界をはっきりさせます。

また、中古の建物を売買する時は、台所やお風呂などの水回りやエアコン設備、シロアリなど不具合がないのか売主と買主の双方で確認しましょう。

その他にも売買金額を売り手買い手で話し合って決める必要があります。
不動産の評価額はさまざまです。金額が決まっていないので、固定資産税評価額や路線価、地価公示価格、近隣の取引事例を参考にして決めていきます。株などと同じでその時の需要と供給のバランスで価格が決まっていきます。この辺りは、やはり専門家が間に入らないで妥当な金額を定めることは難しいかもしれません。

次に、売買契約書を結んで、どの不動産をいくらで売るか（買うか）などを書面で取り決めます。

売買契約書は、売買契約の後に行う登記申請のときにも必要になります。

時に、「名義変更の前に決済を行ったが、名義変更の必要書類を売り手が用意してくれない」あるいは、「ローンの融資が受けられないけど売買契約の解約もできない」などのトラブルが起こることがあります。
売買契約書作成時には、このようなトラブルを見込んだ条項を入れておくのが効果的かもしれません。

売り手買い手がしっかりと話し合って売買契約書を作成してください。

前述した測量により杭を入れている場合では、土地の地積が登記上とは違ってくることがあります。現代の測量技術で測量をすると、登記の面積とは違ってくることはよくあるのです。
そういった場合、面積差異を売買価格に反映させるのか、させないのか。反映させる場合は、どのような計算で清算をするのかを売買契約書で決めておきます。 

不動産の所有者が買い手になったことを第三者に証明できるよう、所有権移転登記を法務局で行う必要があります。

不動産売買においては、登記は主に買主のためにするものです。買主が所有権移転登記をする事で確定的に自己の所有権を守ることができるのです。
だからこそ、買主のとって登記の準備はとても大切です。売買契約書の準備も大切ですが、登記手続きも忘れてはいけません。

売買代金の支払いは、登記書類が整ったときにはじめて行う。
この大原則を忘れないようにして下さい。

先にお金を払ってしまい、あとから売主と連絡がとれなくなったり、非協力的になったりすれば、大問題です。高額な不動産取引では、このような事態は絶対にあってはいけないのです。十分気をつけましょう。

買い手が購入額を自己資金で全て賄えない場合は、銀行にローン融資を依頼することが多いでしょう。

このとき、抵当権の設定等の手続きに間違いがないよう、専門家が必要になることがほとんどです。

買主が融資を受ける場合は、注意が必要です。
通常、銀行は、不動産仲介会社や司法書士が全く関与していない不動産取引に融資をする事はありません。一般の方だけの取引には不安な要素があるため、銀行などの金融機関はなかなか融資をしてくれないのです。あとからひっくり返るかもしれない売買や、トラブルで買主に負担が増えて住宅ローンの返済に影響が出てはいけないので、完璧な不動産売買に金融機関はお金を出します。
 

不動産の売買時、売り手は譲渡所得税を納めるために確定申告する必要があります。

不動産譲渡による所得は他の所得と別に計算します（分離課税）が、確定申告手続きは一緒に行います。

一方、買い手は不動産取得税を納める必要があります。不動産の取得から60日以内に納税を申告してください。

愛知県の場合、県内10か所の県税事務所で賦課徴収しています。

以上が『不動産の個人売買に必要な手続きと注意点』について、名古屋の司法書士が解説しました。

不動産売買は、いかがでしょうか。
意外と難しいと感じた方もいたのではないでしょうか。
もし少しでも不安を感じるのであれば、やはり専門家を間に入れて間違いのない不動産売買をする方が良いでしょう。

売主と買主は、経歴や社会経験もさまざまです。売主と買主で不動産取引に関する法律の知識や情報に関して格差がある場合、知らず知らずのうちにどちらかに有利な契約内容になっていたり、不動産取引をしてしまう可能性があります。お互いに悪気がなくても何が正しいのかわからないので、不公平な不動産売買をしてしまうかもしれません。あとからトラブルになったら、基本的には裁判でも契約書の内容を原則とします。いい加減に作ってしまった契約書でも争いとなれば、それがお互いの主張のよりどころとなるのです。

マニュアルやひな形をそのまま何も検討しないで使うことは避けましょう。不動産取引は個別性がありますので、売買ごとに特約等で個別の契約内容を定めることが一般的です。

ごとう司法書士事務所では、宅地建物取引士の資格を持つ司法書士が不動産の個人売買に必要な手続きの支援や相談受付を行っています。

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