離婚・財産分与で不動産を取得する時【名古屋の司法書士が解説】

財産分与とは、夫婦が婚姻中に取得した財産を離婚の際に分けることです。法律では婚姻中は夫婦別産制になっています。つまり、夫婦といってもお互いの財産はお互いものとしているのです。夫婦になったからといって、相手の財産を好きにできるわけではありません。しかし、離婚時に夫婦間の財産を清算する場合は少し異なります。夫婦間のどちらかに属するのか不明なものは二人のものとされ、離婚時に清算をすることができるのです。これを「財産分与」と呼びます。

したがって、相続した財産などは、もらった人の財産であることが明白ですから、どちらかに属するか不明とはいえず、財産分与の対象にはなりません。

不動産の財産分与による所有権移転登記に必要な書類は、協議離婚の場合と裁判上の離婚の場合で異なります。

協議離婚の場合、財産分与をする者と財産分与を受ける者とで一緒に登記申請します。 
この場合、登記申請は離婚届の提出後に行います。 
離婚後に二人で会うことは少なくなるかもしれませんので、離婚前から準備は進めておくと良いでしょう。
財産分与をする者は、権利証、印鑑(実印)、印鑑証明書、固定資産評価証明書、離婚の記載のある戸籍謄本で、財産分与を受ける者は、住民票と印鑑(認印でも可能)を提出する必要があります。
これらの他に、登記原因証明情報、司法書士への委任状も提出しなければいけません。

あくまで、登記手続きは、夫婦のお二人で行う共同申請になります。登記手続きは、厳格に定められていますので、必要な書類の準備は協議離婚の合意と同時に行うようにしましょう。もし、あとから書類がもらえないような事態になれば、登記名義の変更はできません。できる限り、一度にすべての問題を解決するようにしましょう。

裁判上での離婚の場合、特別に財産分与を受ける者だけで登記申請をできるかもしれません。
単独での申請が可能であるのは、調停調書に特例の文章が記載されている場合のみです。 
単独で登記申請する場合の必要な書類は、登記原因証明情報、司法書士への委任状、住民票、印鑑(認印でも可能)、固定資産評価証明書です。

こちらの手続きは、財産を取得した方の単独申請で登記手続きが可能です。調停調書等の記載にだけ注意をすれば、問題ありません。

財産分与の登記をする際には、次の2点に気をつけましょう。余分な費用がかかったり、トラブルの原因になりますので、確認しておきましよう。

不動産に関する財産分与の協議が成立した日が財産分与の日付として登記されます。
離婚届の提出前に財産分与の協議が成立していた際には、離婚届を提出した日が財産分与の日になります。

財産分与される不動産に住宅ローンが残っている場合は、所有者が変わっても住宅ローンの債務者が同時に変更されることはありません。 
もし債務者の変更をしたい場合は、借入先の承諾を得る必要があります。

しかし、通常は銀行等は、簡単に債務者の変更を認めません。債務者の変更は借主の変更ですから、新規の融資申し込みと同じく与信審査があります。返済能力に問題のある人に変更をしてしまうことを懸念しますので。したがって、専業主婦の方やパートの方がこの債務者変更の審査に通るかはわかりません。

債務者が変更できないまま不動産の名義を変更することはできるのでしょうか？

実は、できてしまうのです。
ただし、その場合でも抵当権は消えませんから住宅ローンが返済できなければ、通常通り競売等の手続きが行われます。先に登記している抵当権にはあとから所有者を変更しても勝てません。

今後の住宅ローン支払い、債務者変更、不動産の名義変更を総合的に考えてどの方法が一番良いのか検討する必要があるのです。この点をあいまいにして名義の変更だけ進めると、あとから一方から文句が出てトラブルになりかねません。税金の関係もありますが、場合によっては、ご両親等による買取り、財産分与で取得する方が別の銀行で新規の融資を受けて、現住宅ローンの借り換えをする方法もあります。与信審査さえ問題なければ、金利の問題もありますからお得な点が多いかもしれません。