一戸建てを個人間で売買するとき【名古屋のごとう司法書士事務所】

一戸建てなどの家を売買することを考えて、契約書を作成する時、情報収集のためにまずはインターネットを使われる方が多いのではないでしょうか。
しかしインターネット上の情報は、情報元と情報鮮度の点で問題があることが多く、さらに一般的な内容が多いので、そのまま鵜呑みにして契約書を作成してしまうとかなり危険です。 
不動産売買で何か問題が起きた時の拠り所になるのが契約書の内容です。 
もしもの時のために一つ一つ吟味して契約書の内容を決めていくことをおすすめします。

不動産の売買は、一つとして全く同じ取引はないと言われています。不動産はどれも同じなようで個性を持っています。その個性に着目をして契約書を作成する必要があるのです。

上下水道管は前面道路まできていますか？そこからの引込み管はきちんとありますか？

売買で費用負担の問題がありそうなものは、すべて契約書上で明らかにしておく必要があるのです。

不動産取引には、実際は細かい確認作業がたくさんあります。不動産仲介会社が入れば、それらは重要事項説明として詳細に説明されますが、仲介会社なしで売買を行う場合は、すべて自分たちの責任で行う必要があるのです。

これらの調査等はとても面倒で大変ですが、個人間だけで家の売買をする場合は、可能な限り通常の不動産売買と同じ形式で手続きを進めることをお勧めします。

不動産売買の実務で行われている手続きは、さまざまなリスクを考慮して行われている理にかなったやり方です。それぞれの意味が理解できなくてもそれを実践することで不動産取引のリスクを軽減できます。契約書に限りませんが、登記簿のチェックから始まり、家の内覧等の現地チェック、不動産売買契約、物件引渡しと所有権移転登記手続きなど一連の不動産売買の流れを確認しるようにしておきましょう。

売買契約書には重要な内容がたくさんあります。必ず隅々まで目を通しましょう。高額な売買となる不動産売買では契約書は極めて重要な位置づけです。後日、トラブルになる場合は、先ず契約書に根拠を求めます。

トラブルの多い不動産取引において、売買契約書は最重要書類いなるのです。人任せにしないで必ず自分自身で理解をし、確認しましょう。

紛争で裁判になっても、基本的には売買契約書が重要な証拠になります。口頭でのやり取りで気になる点は、契約書に特約等で書き足すようにしましょう。

以下項目ごとに見ていきます。

個人取引の場合は、売買契約、代金決済、不動産の引き渡し、所有権の移転登記は全て同日にしておくとスムーズに引き渡すことができるでしょう。基本的にお金の支払いと所有権の移転は同時です。

契約と引き渡し時期を分ける場合は、引き渡し期限を設定する必要があります。

買主が購入資金で融資の利用を予定している場合、万が一融資の審査が通らなかった場合のことを考慮しておきましょう。 
売買の際、銀行等の融資がある場合は、不動産の引き渡しの際に司法書士の同席が金融機関から必ず求められます。
融資がない場合は司法書士の同席は必須ではありませんが、登記の依頼や決済の現場に同席させておくと、のちにトラブルが起きた時でもすぐに対応することができます。

不測の事態が起きたとき、当事者間だけで感情的な言い合いをしても何も解決しません。不動産の売買取引は大きなお金が動きます。法的な判断によって白黒をつける必要があるのです。あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

売買契約における固定資産税等は年度の途中で引き渡しをする場合、どの時点から日割り計算するのかを決めておきましょう。地域によって日割計算の起算日は異なります。名古屋などの愛知県では、取引慣習で4月1日を起算点として、翌年の3月31日までを一つのサイクルで計算をします。

地域によっては、1月1日を起算点として、12月31日までを一つのサイクルで計算をする方法もあります。

売買契約の時に、念入りに物件調査をしても、外見ではわからないよう事情が出てくる場合があります。
一戸建ての引き渡しを受けた後に瑕疵が見つかった場合、その補償や修理はいつまで売主が責任を持つのかを決めておきましょう。

売買でよくあるのは、地中埋設物の発見です。家を建てる際の基礎工事を行うときに地面を掘ってガラクタ等のゴミが出るケースがあります。このごみ処理が数万円ではすまないこともありますので、誰の費用で処理するかは契約時に決めておく必要があるのです。

また、心理的瑕疵にも注意しましょう。実は反社会勢力の構成員が近所に住んでいたり、自殺や殺人等の事件現場であったりなど、およそ人がそれを知っていたら通常は購入をしなかったようなときはこの心理的瑕疵の問題が生じます。

この点も先に触れた重要事項説明では必須の項目ですが、個人間売買のような当事者だけの売買ですと、あえて伏せられることもしばしばあります。知っていたのに伝えなかったときなど、必ずトラブルにつながるので注意しましょう。

買主の購入目的等が重要になります。通常はその目的で購入をするならそのような事情であれば購入をしない場合に問題になるのです。例えば、住宅利用であれば、反社会勢力の構成員が近くに住んでいることは重要事項です。家族で入居することが多いでしょうから、小さな子供がいる場合は治安の問題は、購入する際の検討材料としてとても重要なはずです。

以上、名古屋の司法書士が、一戸建ての家を売却する時の契約書作成における注意点をご紹介しました。

契約書を作成するときは、もしもの場合を考えて念入りに作成するようにしましょう。
また、契約書に限らず、通常プロが行っているような不動産売買の取引をできるだけ実践するようにしましょう。めんどくさくなって、手続きを割愛するとその分リスクが生まれる可能性があります。何がリスクとなるかわからないので、あまりそのようなことはお勧めしません。

知り合い同士や親族同士などの個人間売買だからこそ、あとからトラブルにならないようにしたいものです。
公平で安全な不動産売買をするようにしましょう。

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