不動産を任意売却する際の相続登記の解説【名古屋のごとう司法書士事務所】

不動産を相続した場合、その所有者の名義変更をします。
この手続きを相続登記と呼びます。登記とは、所有権等の権利関係などを公に示す制度で、相続に限らず法人登記や商業登記などもあります。

登記は基本的には、自分の権利を守るためのものです。所有者であれば、自分の所有権を誰にでも主張できる状態を作ることを意味します。つまり、登記を実態に即して変更していなければ、誰かに権利を主張されて負けることがあるのです。これを法律では、「対抗要件」の問題と呼んでいます。登記は、早い者勝ちです。早く登記をした人が、以後に登記をした人に勝つ仕組みになっています。

相続した不動産は、登記の手続きを済ませることで、相続人の所有物であることが初めて公に認められます。
相続した時点で所有権が自動的に相続人へと移ってはいるものの、売買や借入の担保のためにその不動産を登記前に使うことはできないのです。

相続した不動産の手続きである登記は、法律上遂行することが義務づけられた行為ではありません。
しかし、実務的に見れば、相続登記は必ず行うべきであり、いつまでに済ませるべきか状況次第で決まってくるのです。

以下、名古屋の司法書士が不動産登記を早く済ませたほうが良いケースをご紹介します。

不動産を売買したり、借入時の担保にしたりする場合は、登記簿の所有者が売買・担保にする本人でなければなりません。

相続した不動産を売却する場合も相続登記がまず必要です。第三者の買主にとっては、いくら登記上の所有者の相続人であると言っても信用してもらえません。たとえ相続人であっても遺言があったり、遺産分割によって相続しないことがあるからです。相続登記は、登記申請の時に添付書類で遺言書や遺産分割協議書をつけないくてはいけません。登記手続きは厳格な運用をしているので、登記原因となる証明書をきちんとそろえないと登記できない仕組みだからです。

このような登記制度で相続人が相続登記をして所有者となっていたら、その人を売主として認めて取引ができるのです。

金融機関の担当者は必ず登記の状態をチェックします。融資を受ける時は登記上の所有者を変更する登記をしておきましょう。

相続人に高齢の方がいる場合、2つの問題があります。
１つ目は、その相続人に十分な判断能力がなくなる恐れがあることです。
認知症などで判断能力が低下した場合、遺産分割協議をしようにも成年後見人を立てなければなりません。
遺産分割協議はただでさえ煩雑なうえ、成年後見人を立てていると余計に時間がかかります。

２つ目の問題は、相続関係がややこしくなる恐れがあることです。

高齢の相続人が亡くなってしまった場合、その方を被相続人とした相続が新たに発生してしまいます。
例えば、被相続人Aの法定相続人にBとCの2人がいたとします。もし、Bが高齢で、Aの遺した不動産を相続登記する前に亡くなったとすれば、この不動産の法定相続人がBの法定相続人の数だけ増えてしまいます。つまり、Bの法定相続人が3人（例えば、配偶者Dと2人の子どもE・F）いるとすれば、Aが遺した不動産の法定相続人が4人（C，D，E，F）になってしまうのです。こうなると、法定相続人が増えた分だけ必要書類が増え、協議がややこしく厄介になります。

相続人の中で借金の返済に困っている人がいる場合、相続した不動産の権利を債権者に差し押さえられてしまう可能性があります。
そうすると、登記手続をしようにも債権者に相応のお金を払って差し押さえ解除をしてもらう必要があります。

以上、名古屋の司法書士が任意売却を進める前提で必要となる相続登記について解説しました。

相続した不動産に必要な登記手続きには、特に期限がありません。
とはいえ、早めに済ませないと困る事例も多くあります。
相続登記を問題なく早急に済ませるには、専門家に相談するのがおすすめです。
ぜひ、司法書士や弁護士などにお問い合わせ下さい。

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