運営:ごとう司法書士事務所、株式会社ウイングッド(不動産売却専門会社)
〒460-0002 愛知県名古屋市中区丸の内三丁目15番3号 TCF丸の内ビル7階

お気軽にお問合せください

受付時間:9:00~19:00
定休日:土・日・祝
(ただし、事前予約により相談可能)

お電話でのお問合せ・ご相談はこちら

0120-290-939

どのような時に任意売却ができるのか

任意売却は、不動産の所有者だけで自由に処分できない状態が多く、どのような場合でもできるわけではありません。多くは対象不動産に抵当権等の権利を制限する登記がついてる場合です。そのような債権者に対しての問題を解決しなければ、任意売却は進められません。

ここでは任意売却をするための重要な3つの条件を解説していきます。

任意売却ができる条件とは!?

  • 1
    不動産所有者の売却意思と協力

任意売却とは、あくまで物件所有者の方が自主的に不動産を売却する手続きです。銀行などの債権者が強制的に売却を進めるいわゆる「競売手続き」とは異なります。通常は、任意売却とは競売前の段階での手続きを指します。

ここでいう物件所有者とは、文字どおり不動産の所有者のことです。つまり、債務者とは同一人ではないこともあります。親の名義の土地に息子が新築を建てて住宅ローンを組んでいる時などは、名義が土地は親、建物は息子です。この土地と建物は一体として抵当権に入っていることが多く、土地についての所有者は親になるのです。この場合は親と息子の協力が必要となります。

任意売却は、所有者が「売ってもいいですよ」と言ってもらえることが前提です。任意売却にはメリットもありますし、このままの状態を続けて返済が遅れれば競売にかけられて、いずれは売られてしまうだけですので、冷静に判断をすればどちらがよいかはご判断いただけると思います。

ご家族と話し合って、最適な解決方法を探すようにしましょう。

  • 2

    不動産に対する債権者全員(金融機関など)の同意

住宅ローンを組んでいる場合、不動産に銀行や保証会社の抵当権がついています。任意売却する際にはこれらの抵当権者等の所有権を制限するような登記を抹消しなくてはいけません。つまり抵当権者である銀行等の任意売却と担保権解除の同意が必要となります。その他にも固定資産税や国民健康保険等の税金や社会保険料を滞納している場合、差し押さえが入っていることもあります。

いずれにしても、これらは、不動産を自由に使用することを阻害する要因ですから、通常はこのままでは売れません。売主の責任ですべて抹消しなくではいけません。ここでは債権者との話し合いが必要となりまます。話し合いと言っても、当然世間話をするわけではないので、交渉・折衝となります。この緊張感のあるやりとりが任意売却がうまくいくか失敗するかの分かれ道となります。

実は、銀行は最後は競売手続きで債権回収を図れるからといってもそんな簡単な話ではないのです。競売手続きには、裁判所への不動産の強制執行手続きを申し立てることが必要です。しかも、申立時に予納金といっていくらかの金銭を納める必要があるのです。このお金は売却できればそこから優先的に回収できますが、一時お金を用意する必要があります。このように競売手続きはそれを行えば、最終的には債権回収を図ることはできそうですが、申立人の負担が少なくないのが実情です。

したがって、競売の手間を考えて、その前段階である任意売却では話し合いが行われます。お互いの利害のせめぎ合いがあり、お互いの妥協点のギリギリを設定することになります。

ここが任意売却において最も難しく、最重要ポイントです。これらを一般の方が行うことは難しいので、専門家に依頼することが多いですが、この専門家選びも実はとても大切なポイントになります。

法律、売買実務及び銀行実務など総合的な知識や情報が必要となりますので、任意売却を専門に扱っているところへ依頼をする方が安心できます。

  • 3
    適正な価格で売却する

任意売却においての売却代金は、売り急ぎや投げやりな気持から相場より低い価格で売られるイメージがあるかもしれませんが、そう簡単な話ではありません。

住宅ローの返済途中で任意売却をする場合、住宅ローン残高と売買代金を比較して、住宅ローンの方が高いことがあります。いわゆる「オーバーローン」の状態です。銀行は売買代金からできるだけ多く回収を図りたいと考えますから、いたずらに低い価格で売却をすることを認めません。

また、住宅ローン債務に保証人がいる場合、保証人がクレームを言ってくる場合があります。上記のオーバーローンでは、主債務者が支払いができなければ、次に保証人に対して請求がくるからです。

その他、任意売却後に破産などの債務整理(残った借金の整理)を行う場合、それらの手続きに影響を与える可能性がありますので、注意しましょう。

とはいえ、早期売却の要請も強いのが任意売却です。銀行などの債権者や関係者の意向を聞きながら、バランスをとりつつ適正な売却代金を設定していきます。つまり当然安くなるわけではないのです。

一般的な不動産価格の決め方

不動産の評価額の基準となるものはいくつかあります。地価公示価格、路線価など公的な評価額もいくつかあります。しかし、それら理論上の評価額とおり実際の不動産売買で売れることはそれほど多くありません。

不動産の価格は、結局需要と供給のバランスで決まります。そのエリアで高値で不動産売買が行われていれば、関係のない周辺の土地の価格も影響を受けて上昇していきます。個人の方がどうしても欲しくて高値で買う例がなくもないですが、それより業者がマンション用地や分譲用地として自分たちの採算を考えて儲かるときに高値で買う例が典型と言えます。

そこには、当然業者にお金を貸す銀行の存在があります。このお金を貸す銀行がキーポイントになります。構造はバブル崩壊時のものと同じような形です。

このように現在の不動産売買の主要プレイヤーは、一般の個人というより多くの投資物件を所有する資産家の個人、不動産業者及び不動産投資法人などのプロの人たちなのです。この人たちの売買事例の影響を受けて個人の方の土地の価格も形成されてしまうのが実情としてあります。これは、不動産売買の現場を経験した者であればよく目の当たりにする光景です。

現実の不動産の売り出し価格は、通常は不動産仲介業の査定に基づき、地価公示価格などの公的価格や実際の周辺の取引事例を参考に決めます。中でも実際の取引事例がとても大切になります。

 

お気軽にお問合せ・ご相談ください

お電話でのお問合せ・相談はこちら

0120-290-939
受付時間
9:00~19:00
定休日
土・日・祝(ただし、事前予約により相談可能)

お気軽にお問合せください

お電話でのお問合せ・相談予約

0120-290-939

フォームでのお問合せ・相談予約は24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。

アクセス・受付時間

住所

〒460-0002
愛知県名古屋市中区丸の内三丁目15番3号 TCF丸の内ビル7階

アクセス

名古屋市地下鉄桜通線又は名城線「久屋大通駅」:桜通線側の1番出口から徒歩5分
名古屋市地下鉄桜通線又は鶴舞線「丸の内駅」 :桜通線側の4番出口から徒歩6分

受付時間

9:00~19:00

定休日

土・日・祝(ただし、事前予約により相談可能)
※フォームからのお問合せは24時間受付しております。