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任意売却は、どのような場合でもできるわけではありません。

ここでは任意売却をするための重要な3つの条件を解説していきます。

任意売却ができる条件とは!?

  • 1
    不動産所有者の売却意思と協力

任意売却とは、あくまで物件所有者の方が自主的に不動産を売却する手続きです。銀行などの債権者が強制的に売却を進めるいわゆる「競売手続き」とは異なります。通常は、任意売却とは競売前の段階での手続きを指します。

ここでいう物件所有者とは、文字どおり不動産の所有者のことです。つまり、債務者とは同一人ではないこともあります。親の名義の土地に息子が住宅ローンを組んでいる時などは、名義が土地は親、建物は息子です。この土地と建物は一体として抵当権に入っていることが多く、土地についての所有者は親になるのです。この場合は親と息子の協力が必要となります。

所有者が、「売ってもいいですよ」と言ってもらえることが前提です。任意売却にはメリットもありますし、このままの状態を続けても競売にかけられて、いずれは売られてしまうだけですので、冷静に判断をすればどちらがよいかはご判断いただけると思います。

ご家族と話し合って、最適な解決方法を探すようにしましょう。

  • 2

    不動産に対する債権者全員(金融機関など)の同意

住宅ローンを組んでいる場合、不動産に銀行や保証会社の抵当権がついています。つまり抵当権者である銀行等の同意が必要となります。その他にも固定資産税や国民健康保険等の税金や社会保険料を滞納している場合、差し押さえが入っていることもあります。

いずれにしても、これらは、不動産を自由に使用することを阻害する要因ですから、通常はこのままでは売れません。売主の責任ですべて抹消しなくではいけません。

ここが任意売却において最も難しく、最重要ポイントになります。これらを一般の方が行うことは難しいので、専門家に依頼することが多いですが、この専門家選びも実はとても大切なポイントになります。

法律、売買実務及び銀行実務など総合的な知識や情報が必要となりますので、任意売却を専門に扱っているところへ依頼をする方が安心できます。

  • 3
    適正な価格で売却する

任意売却においての売却代金は、売り急ぎや投げやりな気持から相場より低い価格で売られるイメージがあるかもしれませんが、そう簡単な話ではありません。

住宅ローの返済途中で任意売却をする場合、住宅ローン残高と売買代金を比較して、住宅ローンの方が高いことがあります。いわゆる「オーバーローン」の状態です。銀行は売買代金からできるだけ多く回収を図りたいと考えますから、いたずらに低い価格で売却をすることを認めません。

また、債務に保証人が要る場合、保証人がクレームを言ってくる場合があります。上記のオーバーローンでは、主債務者が支払いができなければ、次に保証人に請求がくるからです。

その他、任意売却後に破産などの債務整理(残った借金の整理)を行う場合、それらの手続きに影響を与える可能性がありますので、注意しましょう。

とはいえ、早期売却の要請も強いのが任意売却です。銀行などの債権者や関係者の意向を聞きながら、バランスをとりつつ適正な売却代金を設定していきます。つまり当然安くなるわけではないのです。

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