任意売却

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任意売却の方針決定後、対象不動産の調査を行います。金融機関等の抵当権や地方公共団体などの滞納した税金や社会保険料の差し押さえの登記が入っていないかを調査します。

同時に不動産を査定します。また、買主も探し始めます。

各債権者に状況説明をして、任意売却の協力を要請します。具体的な買主希望者が現れると、売買代金及び各債権者への配当金の分配計画を策定し、各債権者の意見を調整します。

この調整ができるか否かが一番大切なポイントになります。

この話し合いがまとまると、売却時に抵当権や差押えを抹消してもらえるのです。

債権者の意見調整が終わると、いよいよ売買契約です。買主希望者へは、今回の売買の特殊性及びそれに対する安全性もきちんと説明し、ご納得の上、売買契約の締結をします。

買主の方が融資を受ける場合は、契約後、銀行へ融資の本審査の申し込みを行ってもらい、残代金支払い及び物件引渡しの準備をします。

ただし、任意売却における売買契約は、契約の締結と代金全額の支払いなどすべてを同日に行ってしまう方法（「一括決済」とよばれています）をとることも多く、通常の契約時に支払う手付金等もなしにする場合が少なくありません。その場合は、step4と飛ばしてstep５に進みます。

銀行などの応接室で、所有者、買主、各債権者等が集まり、書類のチェックや代金支払や返済等をすべて同時に行います。いわゆる不動産の売買決済です。

同日、抵当権の解除や差押えの取下げ等々の登記や買主への所有権移転登記なども行います。

売却自体はこれで終わりです。

住宅ローンの残債や他の債務がある場合は、この後に返済についての手続きを進める形になります。