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任意売却を事例で解説

住宅ローンの残高が不動産の価値を上回っているときや住宅ローン以外にもクレジットカード、車のローン、カードローンや消費者金融のキャッシングなどの借金がある場合、問題の根本的解決を図ろうとすると不動産を売るだけでは終わらないケースがあります。

任意売却で大切な自宅等の不動産を売ってしまうわけですから、しっかりと再スタートが切りたいところです。法的整理を使って残った借金についてもきっちりと解決をする事例をご紹介いたします。

任意売却後の残ローンも整理した事例

 

~名古屋市内の都心マンションの任意売却~

ご相談者:名古屋市内在住 会社員 男性 35歳
家族構成:夫、妻(専業主婦)、長男(6歳)、二男(3歳)
月の収入:夫40万円

【借金の状況】
①A銀行 住宅ローン残高 3500万円
②B銀行 カードローン 利用残高 250万円
③Cクレジットカード会社 利用残高 100万円
④Dクレジットカード会社 利用残高 100万円
⑤E消費者金融 キャッシング利用残高 100万円
⑥F消費者金融 キャッシング利用残高 50万円 

債務合計 4100万円

【登記簿の抵当権者の状況】
順位
1 A銀行 抵当権4000万円(住宅ローン)

任意売却の流れ

任意売却を進め方はいろいろありますが、ここでは基本的流れでご紹介いたします。ぜひご自身が任意売却を行う際のイメージをつかむようにして下さい。

① ご相談(解決方法の決定)
② 不動産の調査・査定
③ 買主を探す
④ 金融機関との話し合い
⑤ 売買契約、決済及び物件引渡しの事前打合せ・確認
⑤ 売買契約締結、物件引渡し(任意売却完了)
⑥ 破産申し立てをする

⑦ すべての問題解決


任意売却の流れ

  • 1
    ご相談(解決方法の決定)

まず相談を行い、お悩みをお聞きします。債務整理のご相談に及ぶ可能性もありますので、収入や債務に関する資料も持参をお願いしています。自宅を売るだけでは根本的な解決に足らないこともあるので、その辺りをしっかりと見極めてご説明しています。

【必要書類】
①住宅ローン返済表等の書面や固定資産税の滞納に関する書面
②給与明細などの収入資料
③通帳
④加入している生命保険証券、損害保険証券
⑤その他株式、投資信託、有価証券等の財産に関する資料
⑥源泉徴収票
⑦クレジットカード会社やカード会社の利用明細書
⑧消費者金融のATMでの返済明細書、契約書等
⑨自宅の権利証、登記簿謄本及び固定資産税課税明細書

これらの資料に基づき、現状の把握と今後どうしていきたいのかご希望を聞きします。

【ご相談者の状況】
結婚をして1人目の子供ができたのをきっかけに、少し背伸びをして都心マンションを購入しました。最初は問題なかったのですが、田舎の両親への仕送りや少し贅沢な生活を送っていたこともあり、、住宅ローンと各社の毎月の返済額が30万円を超えていました。夫の収入だけでは返済ができないので、妻の貯金等で何とか毎月しのいでいたが、それも限界に達してしまった。既に住宅ローンも2回以上払えず、銀行から法的整理をほのめかす手紙が届いた。その他の借金も返済が遅れているものがある。

自宅を手放してもよいので幼い子供の為にも借金の心配のない安心できる生活を送りたい。


【今後の方針の決定】
任意売却と破産又は個人再生を利用する

ご相談の結果、借金全体を把握すると、破産か個人再生は避けられないと判断する。さらに検討の結果、個人再生で自宅を守りながら借金を整理することもかなり難しいことがわかる。そこでゼロにして一からやり直したいとの相談者の方の希望もあり、破産を選択する。

まずは任意売却で銀行の借金を整理して、ローン残高を確定して借金の総額が決まってから、破産申し立てを行う予定。

  • 2
    不動産の調査・査定

マンションの資料収集及び現地調査を行います。

資料としては法務局備え付けの登記事項証明書、公図、測量図、建物図面等を取得し、住宅地図等で現地も確認します。

その他自宅の周辺情報や都市計画等の関係法令もチェックして不動産の査定を行います。可能であれば、建物の中を内覧して間取り図を作成します。マンションの場合は、管理会社が入っているのかなどの管理状態が重要です。また、修繕積立金や管理費の滞納状況なども調査します。

不動産の査定額は、3000万円でした。

  • 3
    買主を探す

対象の不動産の調査が終わり、価格相場を把握したら次は買主の方を探します。

任意売却は、通常の不動産売買とは違い、スピード感が必要な点とと特殊な事情が加わりますので、細心の注意を払いながら可能な限りあらゆる手段やルートを使って物件情報を提供し、購入希望者を探します。

  • 4
    金融機関との話し合い

抵当権者である銀行と諸費用のローンを組んだ会社に対して今回の依頼者の方の状況と今後の債務整理の方針を説明します。間に専門家が入っていることで、きちんと処理することがわかるので、銀行等も安心して話を聞いてくれます。

銀行等も破産をすれば債権の満額回収は不可能ですが、残ローンは損金処理等で処理できる可能性があり、前向きに検討します。

 

  • 5
    売買契約、決済及び物件引渡しの事前打合せ・確認

購入希望者が買付証明書をだして、具体的になると、売買代金の分配について事前に関係者で確認をします。売買代金よりも住宅ローン等の残高の方が多い、いわゆる「オーバーローン」の状態ですので、買主の方から受領する売買代金は売買諸費用の支払いとローンの支払いに充てます。

【売買代金の分配予定】

売買代金:3000万円

①売買諸費用:110万円
②A銀行への返済額:2890万円

 

 

  • 6
    売買契約締結、物件引渡し当日(任意売却終了)

売買契約締結締結、売買代金支払い、物件引渡し及び配当金の支払い等すべてを1日で完了させます。
※売買契約締結と売買代金の支払いを別々にすることもあります。その場合は、着手金の受け取りに注意が必要です。

買主の方が融資を受ける銀行の応接室に関係者全員が集まり、事前に準備をしておいた書類を一つ一つ記入・押印をしていきます。通常の決済よりも時間がかかりますので、時間には余裕を持って当日を迎えます。

  • 7
    破産申立てをする

任意売却後は、残った借金を確定させて、破産の準備をします。破産ではすべての債権者を一律平等に扱わないければいけません。特定の債権者だけを優先して一部返済をするなどはできません。

この時、会社から前借をしている場合、それは会社または社長からの貸金つまり、借金ですので、勤務先だからと破産対象から外すことやここだけ返済をしてしまうと破産手続きに支障が出ますので、注意が必要です。

【破産前の債務総額】

①A銀行 住宅ローン残高 610万円
②B銀行 カードローン 利用残高 250万円

③Cクレジットカード会社 利用残高 100万円
④Dクレジットカード会社 利用残高 100万円
⑤E消費者金融 キャッシング利用残高 100万円
⑥F消費者金融 キャッシング利用残高 50万円
合計:1210万円

【破産後の債務額】
0円
 

  • 8
    すべての問題解決

破産の開始決定がでて、免責決定が下りて裁判所の手続きが完了すると終わりです。法的に返済義務がなくなります。

勤務先や近所に知られることもなく、無事リスタートが切れました。一定期間、クレジットカードの作成やローンを組むことができませんが、一生できなわけではありません。一定期間経過後は、またクレジットカードのを作ったり、車のローンを組んだりすることができます。

重要なポイントの解説
  • 1
    早めの相談

ご相談時には、既に住宅ローンの返済が遅れていました。競売を申し立てられる手前だったのでよかったですが、このまま何もしなければ、ある日突然裁判所から競売の通知が送られてきてビックリされたと思います。この先どうなるのかわからない不安な気持ちで毎日を過ごしていたことでしょう。

また、消費者金融などの返済も遅れており、督促が何通も送られていました。これらの債権者もある程度のタイミングで訴訟提起をしていた可能性もあります。そうなれば、裁判で訴えられる側となり、相当なストレスを感じることになっていたと思います。

司法書士へご依頼後は、借金の督促は止まります。またすべての債権者の窓口に司法書士がなるので、基本的には直接本人へ郵便や電話等の連絡はなくなります。なにかあれば、すべて専門家宛連絡がきます。

  • 2
    的確な早期の対応

借金の返済は待ったなしです。銀行などは競売手続きを粛々と進めます。事情を説明して待ってくれる保証などないのです。

ご相談者の方の状況を的確に聞き出して、早期に問題点を把握することが大切です。そのためには、専門家とご相談者の方の信頼っ関係や連携が重要となります。これらは、通常の債務整理だけの常務でも不動産売買だけの話ではありません。

やはり任意売却の専門、さらに売却だけではなく問題の根源である借金についてもしっかりと言及できる専門家にするようにしましょう。

まとめ

① 住宅ローン返済の遅滞は、不動産競売手続きにつながることを忘れないようにしましょう。

② 不動産売買と法律に詳しい任意売却の専門家へ早い段階から相談をする

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