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任意売却を事例で解説

ご両親などが他界されると、ご相続のお話になります。住宅ローンの返済途中で亡くなる場合、このローンはいったいどうなるのでしょうか?相続人が支払いを続けるのでしょうか?また、相続不動産を売ることはできるのでしょうか?

人が亡くなると、いろいろな決断や手続きが待ったなしで迫ってきます。特に支払いなど債務のご相続は一番心配な点です。

さまざまな不安を抱えやすいご相続でスムーズに任意売却を進めた事例をご紹介いたします。

相続時の任意売却事例

~亡父の自宅をご相続して任意売却する事例~

ご相談者:名古屋市内在住 35歳 男性(長男) 

【ご相談内容】

ご両親が住んでいた自宅を売却したいと思い相談をしました。母は現在施設に入っているため、父が亡くなった後、空き家になります。しかし、住宅ローンの途中で亡くなってしまったため、その後のローンの支払いが心配です。

どうも2つの金融機関からお金を借りていたようですが、ひとつは団体信用生命保険に入っていないため、支払いが残ると聞きました。そこで、この際売って精算できないのかと思っています。

【現在の借金の状況】

①A銀行 ローン残高 2000万円(団体信用生命保険あり)
②B銀行 ローン残高 1500万円(団体信用生命保険なし)
 

【登記簿の状態】

所有者:亡父
1番抵当権:A銀行 債権権 3500万円(ローン)
2番抵当権:B銀行 債権額 2200万円(ローン)

※登記上の抵当権設定金額は、現在のローン残高ではありません。

自宅査定額:3000万円

任意売却する際の注意点
  • 1
    相続における住宅ローンの取り扱い

ご相続が発生すると、プラスの財産だけに目がいきがちですが、マイナスの財産である借金等の債務にも注意が必要です。相続に関する民法第896条では、「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りではない。」としています。つまり、プラスの財産もマイナスの財産もすべて引き継ぐということになります。基本的には好きなものだけを承継することはできません。

つまり、住宅ローンが残っていればその債務もすべて承継します。ただし、多くの住宅購入時のローンでは、団体信用生命保険(よく略して「団信:だんしん」と呼ばれます)といって、ローンを組んだ債務者の方が亡くなると以後の住宅ローンは保険会社が代わりに銀行に支払い、ローン債務をなくすことができる仕組みになっているのです。しかし、昔の住宅ローンでは、この団体信用生命保険に入ってないものもあり、そういった場合は、ほかの債務と同様にすべて承継されてしまいます。つまり、相続人がその法定相続分に応じて支払い義務が生じます。

団信未加入などの理由で住宅ローンが残ってしまった場合、任意売却をしてローンを完済する方法があるのです。

  • 2
    売買契約をする前に相続登記が必要になる。

お父様が亡くなった時点では、当然登記上の所有者の氏名はお父様です。この時、別の方の名義になっている場合は、正しい所有者の方への名義変更手続きも必要です。例えば、祖父名義の場合です。お父様の代で相続登記をしていないとこのような事態になります。今回の売買に際して、祖父と父の相続登記を一度にする形になります。

登記制度は、祖父と父の名義の変更を省略していきなり任意売却の買主様の名義に変更することはできません。時系列に沿って事実関係を正確に登記簿に反映させることになります。


任意売却の流れ

  • 1
    ご相談

亡くなられたお父様の財産や債務についてお聞きします。遺産の全体像を把握し、債務についての解決方法を検討します。サイ見の承継の時は、法的解決として相続放棄や限定承認などの方法がありますが、今回は、団体信用保険によって債務の一部が完済され、残りの債務であるローンも任意売却をすることでうまく完済できることがわかりました。

自宅については、現在、空き家であり、住んだり他の活用方法もないので売却することにしました。

  • 2
    相続登記をする

任意売却の方針が決まると、自宅の登記名義をお父様から相続人の方へ変更する手続きをします。

最初に相続人を特定するために戸籍等の取得をします。次に誰が自宅の相続人になるのかを決めます。その後、書類を整えて、登記申請を行います。なお、ここで登記名義を変更した相続人が、任意売却における売主になります。

この相続登記は、戸籍集めに1か月以上かかることも多いため、ある程度余裕をもって早めに着手します。

  • 3
    住宅ローンの完済手続きを確認する。

相続登記の準備と同時並行で、住宅ローンの取り扱い銀行へ、債務者死亡により保険金の支払い手続きを申し込みます。念のため、ここで団体信用保険によってローンが完済されることを改めて確認しておきます。

この抵当権が抹消できないと、いくら早期に買主様が決まってもすぐに売却できません。この手続きには2~3カ月かかることもありますので、早めに申し込んでおきます。

相続登記と団体信用保険の手続きの進捗を確認しながら、ある程度めどが立ったら次のステップに進みます。

  • 4
    買主を探して売買契約締結及び銀行との話し合い

この後は、通常の任意売却と同じ手続きです。買主様を探して、決まったら、売買契約を交わします。

今回は、査定通り3000万円で売買契約ができました。

契約後は、もう一つの団体信用保険に入っていないローンの抹消手続きを手配します。具体的には、ローン取り扱い銀行に対して、一括返済の申出を行います。決済日に一括返済をするので、当日抵当権抹消書類を受け取りたい旨の話をします。

  • 5
    売買代金決済及び物件引渡し

決済当日、売買諸費用やローンの支払いを行います。物件の引渡しを行うとこれで売買は終了です。

【お金の流れ】

売買代金3000万円

【支払うもの】
①売買諸費用:110万円
②B銀行の住宅ローン:1500万円

手元に残るお金:1390万円
3000万円-(110万円+1500万円)=1390万円

  • 6
    すべての問題解決

その他、預金や株式などの相続手続きが残っていれば、終わらせます。自宅の相続登記で使用した書類は他の相続手続きにおいても流用できるため、何セットも戸籍等を揃える必要はございません。

プラスの財産の引き継ぎとマイナスの財産(債務)の精算も終わり、すべての遺産相続手続きが無事完了しました。


重要なポイントの解説
  • 1
    住宅ローンの返済について確認をする

住宅ローン関係の書類を探して、団体信用保険に入っているのか調べます。不明な場合は、金融機関に問い合わせて確認をします。

次に団体信用保険に入っていない場合等、住宅ローンの支払いを相続人でしなくてはいけないときは、任意売却の売買代金で完済できるのかチェックします。

完済できる予定であれば、売却の話を進めるようにしましょう。

  • 2
    相続登記を忘れないようにする

自宅の登記簿を確認します。登記記録は、誰でも法務局で手数料を払えば取得できます。最新のものを取得して、所有者が誰になっているのか確認をしましょう。

相続に事実を登記簿に反映させる必要があるため、相続人の方の名義に変更ます(相続登記)。その後、その相続人の方が売主となって不動産売買を行います。

通常は契約時に売主を特定する必要がありますので、売買契約までに相続登記は完了させる必要があります。買主の方を安心させるためにも早めに手続きをした方がよいでしょう。

まとめ

① 住宅ローンを相続人が支払う必要があるのか確認をする。

② 任意売却前には相続人への名義変更手続き(相続登記)が必要。

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