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任意売却を事例で解説

離婚をする際に、旦那様や奥様名義の自宅、又は夫婦共有名義の自宅になっている場合、どのように整理するのがよいのでしょうか?銀行のローンが残っている場合、何か影響は出るのでしょうか?

離婚は自分たちで円満にできる場合でも、自宅の手続きについては注意が必要です。ここでは、自宅を任意売却してお互いにゼロからやり直すケースをご紹介します。

 

離婚時の任意売却事例

~夫婦共有の自宅を離婚する際に任意売却~

ご相談者:名古屋市内在住 夫40歳 妻42歳
子供:9歳女の子、6歳男の子

結婚後、二人目の子供の出産のタイミングで自宅を購入する。まだ住宅ローンがかなり残っている。離婚後はお互いに別の場所に引っ越すため、不要となった自宅を売却して夫婦財産の精算をしたい。

【現在の借金の状況】
①A銀行 住宅ローン残高 3000万円
 

【登記簿の状態】

所有者:持分10分の6 夫
    持分10分の4 妻

抵当権:A銀行 債権権 4500万円(住宅ローン)

※登記上の抵当権設定金額は、現在のローン残高ではありません。

自宅査定額:3600万円

 

任意売却する際の注意点

離婚をする際、気をつけるべきポイントがあります。離婚自体は合意できても、その後の養育費や夫婦間の財産の精算(財産分与:ざいさんぶんよ)など、離婚届と同時に決めておきたいことがあります。養育費や財産分与の合意は、一般的には書面で残した方がよいでしょう。その場合は、離婚届と同じタイミングで書いてもらう方がもらいやすく、あとから協力してもらえなくなることもありません。

また、財産分与とは夫婦で築いた財産の精算ですから、結婚前の財産やご相続した財産は、その方の固有の財産ですから財産分与の対象にはなりません。

任意売却の前に、前提の離婚についてきちんと整理をして、すべての手続きに必要な書類などを確認してから進めましょう。あとからでは相手と連絡がとれず、手続きができなくなることもあります。離婚の印鑑を押す際にすべての書類にも印鑑をもらうことがポイントになります。

売ることだけに気をとられていると、もっと肝心なことを見落としかねません。養育費の実効性の確保など付随することもあらかじめ想定してから手続きを進めると安心です。十分専門家に相談をしてから進めるようにしましょう。

なお、任意売却における登記手続き上の注意点は、離婚前後で氏名や住所に変更があると、余分な登記申請が必要となり費用がかかってしまうケースがあります。この点も気をつけたいところです。


任意売却の流れ

  • 1
    ご相談

今回の離婚の状況やご希望をお聞きします。離婚することについては、合意できていました。あとは、子供の親権や養育費、財産分与についての取り決めでした。

最初は、楽観的にあとからでもなんとかなるだろうと考えているようでしたが、話していくうちに、きちんと取り決めをして明確に書面で残す方向で進めることになりました。人の記憶は時間の経過とともにあいまいになりますからトラブルにならないように配慮しました。

真剣や養育費の取り決めはすぐに終わり、財産分与の話になりました。預金等は特に分ける必要がなかったのであとは、自宅だけでした。

自宅は夫婦共有名義でした。共働きだったのでお互いの貯金を出し合って頭金を用意し、夫婦で連帯債務者になっていました。不動産の査定結果も、普通に任意売却をすればローンを完済して手元に多少残るものでしたので、そのまま売却を進めることにしました。

  • 2
    離婚に関する書類の準備

ご相談時に確認をした内容を書面にしました。文章にすることで考えていたことがまとまり、目で見て確認できるので安心できます。

協議離婚の届出を準備し、親権や養育費の他自宅の売却についても確認をしました。今回は念のため公証役場での公正証書で作成をしました。

※これらの書面を作成するかは自由に決めて頂きます。口頭での確認だけでよろしければ、作成はしません。

  • 3
    買主を探して売買契約締結及び銀行との話し合い

事前に離婚に関する取り決めを確認できたら、あとは通常の任意売却と同じ流れです。

買主を探して、見つかり次第、売買契約を締結します。そして、抵当権者である銀行に事情を説明し、抵当権解除の書類等を準備してもらいます。

  • 4
    売買代金決済及び物件引渡し

物件の私と売買代金の受領をしたら、あとは、お金の分配です。今回は所有権割合で分配しました。財産分与と絡める場合はこれと異なる割合でお金の分配を決めます。

ただし、夫婦間の共有財産の分配という財産分与とは関係のない分け方をすると、思わぬ税金を取られることもありますので注意しましょう。

【お金の分配】

売買代金:3600万円

【支払うもの】
①売買諸費用:110万円
②A銀行への返済額:3000万円(売買代金から支払い)

残りのお金
3600万円-(110万円+3000万円)=490万円(夫294万円、妻196万円)

  • 5
    離婚届の提出や離婚に関する公正証書の作成をする

任意売却の次の日に、公証役場で養育費等についての取り決めを公正証書で作成しました。その後、離婚届を役所に提出します。

事前に専門家に相談をしながら準備を進めていたので、滞りなくすべての手続きが終わりました。

離婚をするときの精神状態は決して良いものではありません。ストレスを抱えながら複雑な手続きを進めるのはとても大変なことです。でも、筋道をしっかり立てて話を進めることで少しでもストレスを軽減することができます。

  • 6
    お互いに引っ越しをして新生活をスタートさせる

任意売却で最後に物件を買主に引き渡すと、あとはお互いに新生活をスタートさせます。任意売却で残ったお金をお互いに引っ越し代に充てました。

奥様はお子様と一緒に実家に帰り、旦那様は近所で物件を探して住むことになりました。

 

  • 7
    すべての問題解決

住宅ローンが残っているので、一番心配していた自宅の処分が終わりひと安心です。子供に関することも念のため確認できたので、お互いにスムーズに任意売却に協力できました。


重要なポイントの解説
  • 1
    離婚に関する取り決めを忘れない

離婚の際に任意売却をする場合、単純に家を売るというわけにはいかないこともあります。特に未成年のお子様がいる場合、親権者として子を引き取る配偶者の方は、ご注意下さい。養育費や財産さん分与など離婚の際に考えるべき問題があるのです。別れたい一心で面倒なことを後回しにしがちです。そんな時は専門家に間に入ってもらい話をスムーズに進めてはいかがでしょうか。

また、売却価格が住宅ローンより低い場合、ローン残が残ります。この支払いはどうなるのかなど、銀行実務についても事前に調べないといけません。

  • 2
    離婚届を出すタイミングを間違わない

離婚届を出すと、名字の変更がある場合があります。また、ついでに引っ越しをするので住所変更もすることも多いと思います。任意売却をするためにどのタイミングでどの手続きをするのは良いのか。その判断を間違わないようにしましょう。任意売却の際に費用がかかってしまうことがあります。

また、離婚届を出してしまうと、相手の配偶者が任意売却や養育費の支払いなどに非協力的になることもあります。あらゆる事態を想定して賢い選択をするようにしましょう。場合によってはすべてを同時履行にするぐらいがよいこともあります。

 

まとめ

① 離婚の際の任意売却では、まずは離婚に関する取り決めをしっかりと決める。

② 離婚手続きや離婚に関する取り決め及び任意売却は、一連の関連したものなので、それぞれどのタイミングで行うのがよいか事前に確認をする。

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