自営業や会社経営者・社長の方が任意売却する事例

ご相談の段階では、幸いにまだ会社に体力が残っていました。あと半年ぐらいなら支払いは遅れずにやっていけるとのことでした。その間にうまく不動産を売却で現金化して返済に充てることを目指していくことになりました。

売却代金で債務を返済して、その後、会社を清算することにしました。この計画のポイントは、いかに早く高く不動産を売却することでした。売却代金が返済額に足らないようではこの計画はうまくいきません。最悪、破産や民事再生等の法的整理もあり得るのです。

しかし、不動産自体に明らかな弱点等がなく、頑張れば希望価格で売却できる可能性も十分ありますので、考えてばかりいるよりも、まずは行動に移していくことになりました。

なお、会社の本社と自宅を売却後は、社長の奥様がご相続した実家に住むことにしました。

また、本件は売買契約までは、一切口外しないようにしました。特に銀行にこの動きを察知されると静観回収に動かれる可能性があり、もしかすると任意売却に悪影響が出かねません。細心の注意を払うようにします。

会社の本社物件である甲不動産及び社長個人宅の乙不動産を、現地の調査しました。甲不動産の土地の形状はきれいな整形地とまでは言えませんでしたが、別段問題はなさそうでした。最寄り駅や近隣の施設など物件周辺もくまなく調査します。乙不動産は、100㎡以上ある敷地で宅地としては十分な広さでした。

理論上の査定額である地価公示価格や近時の取引事例を検討すると、何とか希望価格で勝負できると判断しました。

査定額
甲不動産：4000万円
乙不動産：2500万円

査定額の次は、いよいよ買主探しです。ただし、今回は売却リミットが決まっています。そこまでに現金が入ってこなければ、法的整理を検討しなくてはいけません。

しかし、インターネットなどの広告ではできません。本社売却が知れれば、従業員や取引先からの問い合わせがあり、リミットの半年まで持たないかもしれません。秘密裏に進める必要あります。そこで、大小会社の規模を問わず、様々な関係者の協力を得ながら、あらゆるルートで高値で購入してくれる買主を探します。

また、ある程度売却への感触をつかんだ段階で、従業員の解雇をして、社長と奥様だけが会社に残る形にしました。

甲不動産と乙不動産ともに売買契約をする段階で銀行に今回の任意売却を説明します。また、取引先にも迷惑をかけないように説明をします。

今回は、売買契約の1週間後に売買代金全額を支払う内容にしております。契約と代金決済日が異なると何が起こるかわかりません。契約後、手付解約でもされては、売主が受けるダメージは大きくリスクが伴うので、すべてを一度に終わらせるようにしました。

売買代金：6300万円

いよいよ決済当日です。売買契約や重要事項説明を一度に行いますので、書類の手続きだけでも1時間以上かかります。最後に登記書類の確認を済ませると、最後に買主の融資銀行の融資を実行してもらいます。売主に入ったお金で各種支払いのための振込手続きが完了すると、任意売却が終了します。

【お金の分配予定】

売買代金：6300万円

①A銀行　住宅ローン残高　3000万円
②B銀行　会社借入金の連帯債務の残高　2000万円
③Dクレジットカード会社　利用残高　150万円
④Eクレジットカード会社　利用残高　100万円
⑤F消費者金融　キャッシング利用残高　150万円
⑥G消費者金融　キャッシング利用残高　90万円
⑦売買の諸費用（司法書士費用及び仲介手数料など）の支払い：250万円

最終的に手元に残る金額
売買代金6300万円－（①～⑦の合計）＝560万円
 

会社の借金のメインは、銀行からの借入金でしたので、あとはコピー機のリース料など少額でした。また、社長の借金は、任意売却ですべて支払い済みです。

会社の債権債務の清算のめどが立ったら、次は、正式に株主総会で解散決議をして、清算法人として登記をします。最後に清算決了登記をすれば、法人はなくなります。裁判所の手続ではなく、法務局で会社登記をなくす手続きをするやり方は、原則的な廃業方法であり、円満な廃業の場合でも行う方法です。

一時は、破産等の法的整理をして取引先に迷惑をかけるのではないかと心配しましたが、何とか最悪のシナリオは避けることができました。

重荷になっていた会社も整理できて、社長夫婦も実家に戻りゆっくりできるようになりました。お孫さんも頻繁に来られるようになり、お子様方も安心していました。

終の棲家で残された時間を家族と一緒に過ごしていかれました。

借金のストレスは、ストレスの中でも負担の大きいものです。会社や自宅を手放すことは残念なことかもしれませんが、それによって得られるものはそれ以上のものでした。

会社の借金は、社長個人も含めて何らかの個人保証が伴います。法律上の返済義務を明確にしたうえで、誰に対していくら返済すべきかを把握して議論しないと、なかなか話が前に進みません。

その上で、保有資産で返済が可能かを検討します。不動産は売却で現金化しやすいので、任意売却を検討することになります。しかし、売却の時期などの制限がつくことも多く、不動産仲介業者だけでも司法書士等の法律の専門家だけでもうまくいきません。

両者がうまくかみ合ってはじめてベストな任意売却ができるのです。

不動産仲介会社や司法書士等の法律専門家の中でも、任意売却を専門に扱っているところを選んで、ご相談される方がよいでしょう。任意売却は、税金も含めて様々な知識や実務経験が必要になります。ぜひ頼れる専門家を探すようにして下さい。

債務の返済に期限があるため、それに向けて売却をする任意売却にも期限があることが多いのです。〇月までにこの値段で売れなければ、法的整理や競売手続きに着手するといった形になるのです。

スピード感をもって的確に情報を集めて、最適な判断をする。

相談などで方針を決めるのに時間がかかってしまうようだと、手遅れになるかもしれません。やはりここでも早め早めのご相談をすることがとても大切になります。専門性を持ったところへの早期のご相談をすることがポイントになります。

任意売却はいつもいつも思い通りに成功するわけではありません。通常の売買とは違い、制限が設けられていることが多いからです。取引先や従業員など関係者にいたずらに不安をあおってしまっては、任意売却自体も上手くいかなくなる可能性があります。

専門家との連携を深めて情報漏洩を防ぎ、賢く任意売却を進めるようにしましょう。

特に銀行は不渡りや返済の遅れなどの情報には敏感です。銀行はいつも敵になるわけではありませんが、どこで資金繰りがおかしくなるかわかりません。

信頼できる人間だけで情報を共有するようにしましょう。

事業はいつもいつもうまくいくときばかりではありません。うまくいかない時でも、致命傷を負わないようにするのが経営でしょうが、時にはどうしようもない時があります。
任意売却ですべてがうまくいくケースばかりではないでしょう。

無理に力技で現状を打開しようとしても、状況を悪くするだけになることもあります。

そうであれば、一度白紙にするか、整理して出直すことも一つの方法です。破産や個人再生をして一度今までの事業に区切りをつけて清算した方が良い場合もあります。

ビジネスは信用の問題もあるでしょうが、別会社等を立ち上げて、社長には知人や家族になってもらい自分は裏方として実務の知識や経験を生かしていく方法もあるでしょう。多くの個人事業主や会社の社長だった人がそのようにして再起を果たしています。いつまでも負の遺産に足を引っ張られていては前に進めません。そのように割り切って考えることも時には必要でしょう。

これまでのキャリアを生かして、次のビジネスに生かしましょう。資金繰りで頭を悩ませていては、本来のアイデアや良い考えが湧いてきません。経営者の方は誰でも壁にぶつかります。法律は、経営者の方の再起を後押ししてくれます。