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自営業や会社経営者・社長の方が任意売却する事例

自営業の方や会社の経営者の方が任意売却をする場合、一般の個人の方より検討すべきことが増えます。日本の場合、事業の借金が事業主の借金にもなるように紐づけされることが多いためです。事業の債権債務と個人の債権債務がごちゃごちゃになっているため、整理して考える必要があります。

今回は、すべての株式を保有するオーナー社長の場合でご説明いたします。

自営業・会社経営者の方の任意売却事例

 

~会社と個人の不動産の任意売却~

ご相談者:名古屋市内在住 社長 男性 55歳
会社:資本金300万円 従業員5名 株主:社長のみ

【相談概要】
親からの会社を引き継いで何とかやりくりをしてきたが、ここ数年親会社からの仕事減少などもあり、経営が悪化。この先のめどが立たないので、今後会社を廃業して清算することを考えている。あと半年ぐらいなら何とか給与の支払いや借入金の返済もやっていけるので、それまでに何とか借金を処理したい。どうするのがよいか?

 

【会社の借金の状況】
①B銀行 借入金残高 2000万円

【社長の借金の状況】
①A銀行 住宅ローン残高 3000万円
②B銀行 会社借入金の連帯債務の残高 2000万円
③Dクレジットカード会社 利用残高 150万円
④Eクレジットカード会社 利用残高 100万円
⑤F消費者金融 キャッシング利用残高 150万円
⑥G消費者金融 キャッシング利用残高 90万円
合計 5490万円

 

【登記簿の抵当権者及び差押えの状況】

甲不動産(会社所有の不動産)
順位番号 1番 B銀行 根抵当権5000万円(借入金)

乙不動産(社長保有の不動産)
順位番号 1番 A銀行 抵当権3000万円(住宅ローン)
     2番 B銀行 根抵当権5000万円(会社借入金)
※甲不動産及び乙不動産に設定されている根抵当権(5000万円)は、共同根抵当権である。​

 

任意売却の注意点

会社の借金と社長個人の借金を区別して整理します。特に会社の借金は代表者である社長個人や親族も含めて連帯債務や保証人等になっているケースがあります。法的に弁済義務があるのが誰なのかを正確に把握しましょう。

自営業にしろ、会社にしろ、事業を廃業するには債権債務を清算する必要があります。会社の場合は、任意で債権債務を清算できない場合は、破産等でもしない限り清算できません。したがって、清算するための諸費用が払える段階での決断が必要になります。廃業の決断が遅くなればなるほど、従業員や取引先に迷惑をかけることにもつながります。

また進めるにあたり、情報の取り扱いには十分注意しましょう。取引先が情報をかぎつけて売掛金や買掛金を相殺してしまい、資金繰りに支障をきたすことがあります。また急に取引を停止してきたりするかもしれません。

 


任意売却の流れ

  • 1
    ご相談(解決方法の決定)

ご相談の段階では、幸いにまだ会社に体力が残っていました。あと半年ぐらいなら支払いは遅れずにやっていけるとのことでした。その間にうまく不動産を売却で現金化して返済に充てることを目指していくことになりました。

売却代金で債務を返済して、その後、会社を清算することにしました。この計画のポイントは、いかに早く高く不動産を売却することでした。売却代金が返済額に足らないようではこの計画はうまくいきません。最悪、破産や民事再生等の法的整理もあり得るのです。

しかし、不動産自体に明らかな弱点等がなく、頑張れば希望価格で売却できる可能性も十分ありますので、考えてばかりいるよりも、まずは行動に移していくことになりました。

なお、会社の本社と自宅を売却後は、社長の奥様がご相続した実家に住むことにしました。

また、本件は売買契約までは、一切口外しないようにしました。特に銀行にこの動きを察知されると静観回収に動かれる可能性があり、もしかすると任意売却に悪影響が出かねません。細心の注意を払うようにします。

  • 2
    不動産の調査・査定

会社の本社物件である甲不動産及び社長個人宅の乙不動産を、現地の調査しました。甲不動産の土地の形状はきれいな整形地とまでは言えませんでしたが、別段問題はなさそうでした。最寄り駅や近隣の施設など物件周辺もくまなく調査します。乙不動産は、100㎡以上ある敷地で宅地としては十分な広さでした。

理論上の査定額である地価公示価格や近時の取引事例を検討すると、何とか希望価格で勝負できると判断しました。

査定額
甲不動産:4000万円
乙不動産:2500万円

  • 3
    買主を探す

査定額の次は、いよいよ買主探しです。ただし、今回は売却リミットが決まっています。そこまでに現金が入ってこなければ、法的整理を検討しなくてはいけません。

しかし、インターネットなどの広告ではできません。本社売却が知れれば、従業員や取引先からの問い合わせがあり、リミットの半年まで持たないかもしれません。秘密裏に進める必要あります。そこで、大小会社の規模を問わず、様々な関係者の協力を得ながら、あらゆるルートで高値で購入してくれる買主を探します。

また、ある程度売却への感触をつかんだ段階で、従業員の解雇をして、社長と奥様だけが会社に残る形にしました。

  • 4
    売買契約締結及び銀行への説明
     

甲不動産と乙不動産ともに売買契約をする段階で銀行に今回の任意売却を説明します。また、取引先にも迷惑をかけないように説明をします。

今回は、売買契約の1週間後に売買代金全額を支払う内容にしております。契約と代金決済日が異なると何が起こるかわかりません。契約後、手付解約でもされては、売主が受けるダメージは大きくリスクが伴うので、すべてを一度に終わらせるようにしました。

売買代金:6300万円

  • 5

    売買決済当日

いよいよ決済当日です。売買契約や重要事項説明を一度に行いますので、書類の手続きだけでも1時間以上かかります。最後に登記書類の確認を済ませると、最後に買主の融資銀行の融資を実行してもらいます。売主に入ったお金で各種支払いのための振込手続きが完了すると、任意売却が終了します。

【お金の分配予定】

売買代金:6300万円

①A銀行 住宅ローン残高 3000万円
②B銀行 会社借入金の連帯債務の残高 2000万円
③Dクレジットカード会社 利用残高 150万円
④Eクレジットカード会社 利用残高 100万円
⑤F消費者金融 キャッシング利用残高 150万円
⑥G消費者金融 キャッシング利用残高 90万円
⑦売買の諸費用(司法書士費用及び仲介手数料など)の支払い:250万円

最終的に手元に残る金額
売買代金6300万円-(①~⑦の合計)=560万円
 

 

  • 6
    会社の整理

会社の借金のメインは、銀行からの借入金でしたので、あとはコピー機のリース料など少額でした。また、社長の借金は、任意売却ですべて支払い済みです。

会社の債権債務の清算のめどが立ったら、次は、正式に株主総会で解散決議をして、清算法人として登記をします。最後に清算決了登記をすれば、法人はなくなります。裁判所の手続ではなく、法務局で会社登記をなくす手続きをするやり方は、原則的な廃業方法であり、円満な廃業の場合でも行う方法です。

一時は、破産等の法的整理をして取引先に迷惑をかけるのではないかと心配しましたが、何とか最悪のシナリオは避けることができました。

  • 8
    すべての問題解決

重荷になっていた会社も整理できて、社長夫婦も実家に戻りゆっくりできるようになりました。お孫さんも頻繁に来られるようになり、お子様方も安心していました。

終の棲家で残された時間を家族と一緒に過ごしていかれました。

借金のストレスは、ストレスの中でも負担の大きいものです。会社や自宅を手放すことは残念なことかもしれませんが、それによって得られるものはそれ以上のものでした。

重要なポイントの解説
  • 1
    まずは法律の専門家への相談ををする

会社の借金は、社長個人も含めて何らかの個人保証が伴います。法律上の返済義務を明確にしたうえで、誰に対していくら返済すべきかを把握して議論しないと、なかなか話が前に進みません。

その上で、保有資産で返済が可能かを検討します。不動産は売却で現金化しやすいので、任意売却を検討することになります。しかし、売却の時期などの制限がつくことも多く、不動産仲介業者だけでも司法書士等の法律の専門家だけでもうまくいきません。

両者がうまくかみ合ってはじめてベストな任意売却ができるのです。

不動産仲介会社や司法書士等の法律専門家の中でも、任意売却を専門に扱っているところを選んで、ご相談される方がよいでしょう。任意売却は、税金も含めて様々な知識や実務経験が必要になります。ぜひ頼れる専門家を探すようにして下さい。

  • 2
    スピード感をもって任意売却をする

債務の返済に期限があるため、それに向けて売却をする任意売却にも期限があることが多いのです。〇月までにこの値段で売れなければ、法的整理や競売手続きに着手するといった形になるのです。

スピード感をもって的確に情報を集めて、最適な判断をする。

相談などで方針を決めるのに時間がかかってしまうようだと、手遅れになるかもしれません。やはりここでも早め早めのご相談をすることがとても大切になります。専門性を持ったところへの早期のご相談をすることがポイントになります。

 

  • 3
    任意売却は秘密裏に粛々と進める

任意売却はいつもいつも思い通りに成功するわけではありません。通常の売買とは違い、制限が設けられていることが多いからです。取引先や従業員など関係者にいたずらに不安をあおってしまっては、任意売却自体も上手くいかなくなる可能性があります。

専門家との連携を深めて情報漏洩を防ぎ、賢く任意売却を進めるようにしましょう。

特に銀行は不渡りや返済の遅れなどの情報には敏感です。銀行はいつも敵になるわけではありませんが、どこで資金繰りがおかしくなるかわかりません。

信頼できる人間だけで情報を共有するようにしましょう。

まとめ

① 事業に伴う借金は、法律面からの解決が有効。

② 法律や登記手続き及び不動産売却を得意とする専門家へ相談をすることが大切。

③ 相談する段階から情報の取り扱いには十分注意する。

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