運営:ごとう司法書士事務所、株式会社ウイングッド(不動産売却専門会社)
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任意売却って何?

任意売却という言葉を聞いたことはあるでしょうか?ローンに困り売却を検討していろいろ調べていると目にするキーワードではないでしょうか?では、任意売却とは、単なる売却とどこが違って、どこが同じなのか。

ここでは、任意売却の入門編として基礎知識となる情報を提供したいと思います。また、比較されることの多い「競売」についても少し触れながらわかりやすく解説していきます。

任意売却入門

任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローンなどの返済に困ったときに、担保に入れている不動産を売却することです。担保や差押えといった特別な条件がついた不動産の売買のことです。裁判所の手続きの中で不動産を売却する「競売手続き」とは全く別物です。直接の関係性はありません。任意売却は裁判所を利用しません。あくまで所有者が自主的に不動産を売却する任意の手続きです。ただし、任意売却がうまくいかないときに、最終的に競売で売られることが多いので両者はよく比較されます。また、金融業界や不動産業界では「任売(にんばい)」と呼ばれています。

では、特別な条件とはいったい何でしょうか?

簡単に言えば、債務(借金)を返済できない場合に、不動産を自分から売却して、その売却代金を債権者への返済に充てて売却することです。つまり、通常の売買のように利害関係者として買主だけでなく、銀行などの債権者も登場します。売主、買主及び債権者の全員の合意のもとで売買を進める必要があるのです。所有者に有無を言わせず強制的に売られる「競売」とはこの点が異なります。

任意売却の対象となる物件には、通常抵当権や差押えの登記が入っていることが多いです。抵当権とは銀行が住宅ローンの滞納に備えてつけられた担保権です。差押えとは、国や県等が、税金や社会保険料の滞納などの際に不動産処分時の配当金を受け取るために行うものです。また、一般の方でも何らかの債権者としての立場で不動産所有者に対して強制執行をすれば、差し押さえ登記が入ります。これらの権利は、不動産を換価すること、つまり、売却を前提とする権利ですから、それらの登記が入った後で買うことなど、普通の買主は怖くてできません。

実際の任意売却の現場では、売買代金から各債権者への配当金の分配表を作り、あらかじめ債権者の合意を得て、これらの権利を排除することを前提に売買は進みます。つまり、買主は、通常の売買のように何ら権利が付着していない不動産を買うことができるのです。

銀行などの金融機関は、基本的には任意売却を好みます。その理由は、一般的に担保権者である金融機関にとって、任意売却は、抵当権の実行(競売手続き)よりも有利な債権回収方法だからです。一方、債務者自身にとってもメリットがあるため、関係者全員が協力して手続きを進める形になります。

 

まとめ

任意売却とは、住宅ローンの返済に困った場合などにその返済を担保提供している不動産の担保権実行による競売手続き(法定手続き)によらずに、抵当権者等の金融機関等との合意によって不動産を売却して、その売却代金を借金の返済に充てることをいいます。

任意売却の相談先はどこ?

普通の不動産の売買ではないので、実際に行うときには注意するポイントがいくつかあります。

不動産に対する知識だけでなく、民法などの法律や登記手続きの知識や実務もわかっていないといけませんから、任意売却の専門家が取り扱うことが多く、一般の大手不動産仲介会社でも扱うことはなかなかできないのではないでしょうか。ですから、相談先について間違わないようにしましょう。間違った相談先に行ってしまうと、いたずらに時間だけとられてしまいます。任意売却はスピード感が大切ですから、機を逃さないためにも迅速に対応してくれるところがいいでしょう。

かといって、普通の司法書士や弁護士のところに相談しても、不動産の売買については専門外ですから、提携先を紹介されるだけの場合が多いと思います。任意売却は多角的な視点と総合的な判断が必要です。あくまで最終的な目的は借金の整理です。売却ではありません。売らない方法があるなら大事な自宅は守るべきです。また、複雑に債権者が絡み合っている不動産の売買だからこそ、買主や買主に融資する銀行は、最後の任意売却の登記手続きを重要視しています。自分たちの権利を第三者にも対抗できるものにするために、この「登記」が必要だからです。この最終的な登記手続きへの信頼から不動産を買ったり、融資したりするのです。

このように様々な問題がある任意売却ですが、縦割りで法律のプロ、登記のプロ又は不動産売買のプロなどの各専門家が別々に専門の分野だけ担当して、本当の意味で相談者の利益を考えられるかは正直、疑問です。通常は、自分の責任の範囲内でしか行動しない可能性が高いのではないでしょうか。そうなると、最後は誰が相談者の方の利益を守ってくれるのでしょうか?そういう視点も忘れてはいけません。

本来は一人の人が情報を総合して判断することが一番理想的です。しかし、各分野の専門性が高いがゆえに、なかなかそう簡単にはいかないのが任意売却の難しいところです。高度な情報処理能力や実務経験が必要になってきます。

相談者の方が完璧に任意売却の手続きを理解することは難しいかもしれません。また、そこまで完璧に理解をする必要もないのかもしれません。だとすれば、やはり相談や依頼する際には、信頼関係が大切になるのではないでしょうか。任意売却は、途中わからないことだらけだと思います。そんな時、気軽に話を聞ける相手である必要もあります。わからないなりに話が聞ける状態はとても大切です。安心して今後のことを考えていけるはずです。

複数の専門家へ相談に行ってもいいと思います。ご自身で納得のいく人を見つけて下さい。

まとめ

任意売却は、法律(倒産法、競売手続き、家庭裁判所の手続等)、不動産及び金融など様々な知識と経験が必要になる専門性の高い業務です。その中でも登記が重要なポイントになります。任意売却手続きの最後の場面は、「登記」です。この登記手続きの確実性により、関係者の任意売却手続きへの安心と信頼感が生まれることを忘れてはいけません。

司法書士、弁護士、不動産業者など、いずれの専門家でも構いませんが、任意売却を本当に専門に扱うことのできるところへ相談をすることが大切になります。

ご家族と相談をして、ご自身に合った専門性と信頼感を持てる専門家をぜひ選んで下さい。

それでも任意売却に迷うとき

毎月の住宅ローンの返済は厳しく、続けていくことは難しいけど、売ってしまう以外に本当に解決方法はないのか?そんな気持ちになるのは当然です。家を買うことは、普通の人であれば人生で一度ぐらいではないでしょうか。苦労して住宅ローンを払ってきた大切な自分だけの場所です。

想い出でもあるでしょう。家は家族の歴史でもあると思います。手放すとなれば、一大決心が必要です。

しかし、一方、ローンを払えない現実は待ってくれません。返済に困ったとき、銀行はお金を貸したときほどやさしくありません。彼らも仕事ですから、債権回収に必死になります。返済が遅れれば、待ったなしで、競売手続きに向けて動き出します。

何かを選択して決断をしなくてはいけないことはわかってるけど、その一歩が踏み出せない。結局何も動けない。皆さん同じです。自分たちだけではないことをまず理解し、自分を責めすぎないようにしましょう。

以下、よくご相談時にお聞きする内容を簡単に少しまとめてみました。なにかのお役に立てれば幸いです。ぜひご参考にしてみて下さい。本当に真剣に悩んでいるご相談者の方ひとりひとりの一助になれば幸いです。

あきらめる前にまだやれることが必ずあるはずです。

最後に、なにか良い方法がないか一緒に考えてみませんか?
以下の質問と同じ内容をぜひ実際に会って聞いてみて下さい。
依頼をして無事に再起を果たせている方は、皆さん最初は同じことを考えています。
解決できた人と解決できなかった人の違いは、誰かに相談したのか、していないのかです。

不安に感じることはありません。お金に追われてしまう状態になれば人間は誰でも同じような精神状態になります。

まずは、誰かに話して相談をすることから始めてみてはいかがでしょうか。
きっと気持ちが楽になってくるはずです。

よくある質問一覧
  • 本当に家を売るしか方法はないのか?
  • ご近所に知られないのか?
  • 職場や子供の学校に影響はないのか?
  • 子供の将来に影響しないのか?
  • ブラックリストに載るのか?
  • このまま何もしないとどうなるのか?
  • 大まかな任意売却の流れを知りたい
  • 家を手放して、賃貸に住むことは恥ずかしくないでしょうか?
  • 1
    本当に家を売るしか方法はないのか?

毎月の家計の収入と支出を見直してもやりくりが難しい場合、収入を増やすか支出を減らすしか方法はありません。収入を増やすことは簡単ではないし難しいことが多いと思います。まず見直すべきは支出です。本当に必要なものだけに絞り、車、保険、外食等の食費、洋服費などすべてを一度見直します。それでも改善しない場合は、次に何らかの債務整理が必要となります。つまり、この段階では司法書士や弁護士に相談をすることになります。

家を売るという任意売却はこの債務整理のひとつの解決方法です。ここで大切なのは、根本的な問題は家計の収支が回らない点、つまり債務整理が根本にあることです。普通の不動産会社に相談に行けば、単純に売ることを勧められるだけかもしれません。売った後の借金や他の借金を含めて、総合的に考えた最適な選択肢を提案されない可能性があります。この点はご注意下さい。

  • 2
    ご近所に知られないのか?

任意売却をすることは、基本的には不動産の売買です。ですから、外から見ると「家を売るのね」としか見られません。本当は何が原因で売るのかはわかりません。ご近所で家を売る方がいると思いますが、その方と同じような見方をされるだけです。

  • 3
    職場や子供の学校に影響はないのか?

任意売却自体は、外から見ると通常の不動産売買です。債務者であるご本人様の問題ですから、お子様や配偶者の方などへの影響はございません。住宅ローンの残金や他の借金を含めて債務整理をする場合には、当センターでもその点は十分気をつけておりますのでご安心下さい。

  • 4
    子供の将来に影響しないのか?

任意売却や債務整理は、あくまでご本人様の問題です。血のつながりや婚姻関係によって、何か連帯責任や連帯保証のような法的義務が発生するわけではないので、まったく問題ありません。これらを行ったこと自体、他人に知られることは基本的にはないのでご安心下さい。

  • 5
    ブラックリストに載るのか?

ブラックリストは、実際にそういう名前のリストがあるわけではありません。いわゆる民間の信用情報機関に載っている取引に関する記録のことです。返済が遅れたりして、取引に問題がある旨記録されると、その後、融資を受けたり、カードを作る時に金融機関やカード会社がローンが調査するために信用情報機関に照会をかけますから知られてしまいます。返済に問題があった方を審査で通すことは普通はありません。

つまり、任意売却というより、住宅ローンの問題と言えます。または他の借金の問題です。各種返済が遅れる前に相談をして、任意売却をして問題が解決すれば、まったく影響はありません。ブラックリストに載りません。

  • 6
    このまま何もしないとどうなるのか?

住宅ローンの返済を返済せずに何ら対処しないで放置すれば、銀行は債権回収の手続きに入ります。住宅ローン債権を譲渡してしまうかもしれません。いずれが債権者となっても次は裁判所への不動産競売手続きに入ります。その後、買受人が決まって売られてしまえば、自宅を退去するしかありません。

住宅ローン等が残れば、残金の請求が行われます。この段階で相談をする場合は、破産や個人再生等の法的整理しか選択肢がないかもしれません。

  • 7
    大まかな任意売却の流れを知りたい

任意売却の大まかな流れは以下のとおりです。基本的には通常の不動産売買と同じですが、債権者の調整が入る点が大きく異なります。利害関係者多くなり、代金決済時も大人数で銀行の応接室に集まることが想定されます。

①専門家へ相談をする
②不動産の調査・査定をする
③買主を探す
④銀行などの債権者との折衝
⑤不動産売買契約をする
⑥代金決済及び不動産の引渡しをする
※⑤と⑥は同日に行ってしまう場合があります。

  • 8
    家を手放して、賃貸に住むことは恥ずかしくないでしょうか?

人の見方はいろいろです。他人の身を気にしてばかりいてはいけません。また、昨今の時代のトレンドとして、あらゆるものが「所有」ではなく「賃貸・リース」といった方法で使用されています。所有することに価値を見出さない傾向があります。車がよい例です。カーシェアリングという言葉も一般的になっています。

価値のあるものは所有することで税金(自動車税、固定資産税など)や維持費(車検代、マンション管理費・修繕積立金、外壁塗装など)がかかることが多いので、同じ期間所有するか賃貸するかでの経済的な損得は、その人のライフサイクルによって異なります。また、所有すれば所有者としての法的責任を負うことがあることも考えると、単純に所有することにメリットがあるのかは冷静に考えたいところです。

家の話についてもその傾向は同じです。昨今は相続対策等も重なり、資産家が不動産投資をしてマンション等の収益物件を多く建てています。低金利の時代もあり日本の不動産は投資家や外国人からも注目されています。大手の不動産会社でもマンション建設ラッシュです。これらの賃貸物件は、まだ新しく賃料も高めのエリアもあるかもしれませんが、年数を経過すれば、やがて賃料が落ち着きます。昔に比べてファミリーが住める賃貸物件も増えています。それらを総合的に考えても昔のように「持ち家派」と「賃貸派」の問題は意味がないと言えます。その人のライフサイクルに合った方法を選べばよいのです。今の若い世代はよりその考え方が顕著です。

経済的な合理性を優先させて考えて賃貸を選択しても、買うお金がないからではなくごく当たり前の選択肢になる時代が来ています。もっとほかのことにお金を使って、自分や家族がもっと幸せになる方法を探せばよいのではないでしょうか。今までの価値観を少し見直して冷静に判断をすれば、きっと人生は今より豊かになるはずです。

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