任意売却って何？

任意売却とは、住宅ローンなどの返済に困ったときに、担保に入れている不動産を売却することです。担保や差押えといった特別な条件がついた不動産の売買のことです。裁判所の手続きの中で不動産を売却する「競売手続き」とは全く別物です。直接の関係性はありません。任意売却は裁判所を利用しません。あくまで所有者が自主的に不動産を売却する任意の手続きです。ただし、任意売却がうまくいかないときに、最終的に競売で売られることが多いので両者はよく比較されます。また、金融業界や不動産業界では「任売（にんばい）」と呼ばれています。

では、特別な条件とはいったい何でしょうか？

簡単に言えば、債務（借金）を返済できない場合に、不動産を自分から売却して、その売却代金を債権者への返済に充てて売却することです。つまり、通常の売買のように利害関係者として買主だけでなく、銀行などの債権者も登場します。売主、買主及び債権者の全員の合意のもとで売買を進める必要があるのです。所有者に有無を言わせず強制的に売られる「競売」とはこの点が異なります。

任意売却の対象となる物件には、通常抵当権や差押えの登記が入っていることが多いです。抵当権とは銀行が住宅ローンの滞納に備えてつけられた担保権です。差押えとは、国や県等が、税金や社会保険料の滞納などの際に不動産処分時の配当金を受け取るために行うものです。また、一般の方でも何らかの債権者としての立場で不動産所有者に対して強制執行をすれば、差し押さえ登記が入ります。これらの権利は、不動産を換価すること、つまり、売却を前提とする権利ですから、それらの登記が入った後で買うことなど、普通の買主は怖くてできません。

実際の任意売却の現場では、売買代金から各債権者への配当金の分配表を作り、あらかじめ債権者の合意を得て、これらの権利を排除することを前提に売買は進みます。つまり、買主は、通常の売買のように何ら権利が付着していない不動産を買うことができるのです。

銀行などの金融機関は、基本的には任意売却を好みます。その理由は、一般的に担保権者である金融機関にとって、任意売却は、抵当権の実行（競売手続き）よりも有利な債権回収方法だからです。一方、債務者自身にとってもメリットがあるため、関係者全員が協力して手続きを進める形になります。

普通の不動産の売買ではないので、実際に行うときには注意するポイントがいくつかあります。

不動産に対する知識だけでなく、民法などの法律や登記手続きの知識や実務もわかっていないといけませんから、任意売却の専門家が取り扱うことが多く、一般の大手不動産仲介会社でも扱うことはなかなかできないのではないでしょうか。ですから、相談先について間違わないようにしましょう。間違った相談先に行ってしまうと、いたずらに時間だけとられてしまいます。任意売却はスピード感が大切ですから、機を逃さないためにも迅速に対応してくれるところがいいでしょう。

かといって、普通の司法書士や弁護士のところに相談しても、不動産の売買については専門外ですから、提携先を紹介されるだけの場合が多いと思います。任意売却は多角的な視点と総合的な判断が必要です。あくまで最終的な目的は借金の整理です。売却ではありません。売らない方法があるなら大事な自宅は守るべきです。また、複雑に債権者が絡み合っている不動産の売買だからこそ、買主や買主に融資する銀行は、最後の任意売却の登記手続きを重要視しています。自分たちの権利を第三者にも対抗できるものにするために、この「登記」が必要だからです。この最終的な登記手続きへの信頼から不動産を買ったり、融資したりするのです。

このように様々な問題がある任意売却ですが、縦割りで法律のプロ、登記のプロ又は不動産売買のプロなどの各専門家が別々に専門の分野だけ担当して、本当の意味で相談者の利益を考えられるかは正直、疑問です。通常は、自分の責任の範囲内でしか行動しない可能性が高いのではないでしょうか。そうなると、最後は誰が相談者の方の利益を守ってくれるのでしょうか？そういう視点も忘れてはいけません。

本来は一人の人が情報を総合して判断することが一番理想的です。しかし、各分野の専門性が高いがゆえに、なかなかそう簡単にはいかないのが任意売却の難しいところです。高度な情報処理能力や実務経験が必要になってきます。

相談者の方が完璧に任意売却の手続きを理解することは難しいかもしれません。また、そこまで完璧に理解をする必要もないのかもしれません。だとすれば、やはり相談や依頼する際には、信頼関係が大切になるのではないでしょうか。任意売却は、途中わからないことだらけだと思います。そんな時、気軽に話を聞ける相手である必要もあります。わからないなりに話が聞ける状態はとても大切です。安心して今後のことを考えていけるはずです。

複数の専門家へ相談に行ってもいいと思います。ご自身で納得のいく人を見つけて下さい。

毎月の住宅ローンの返済は厳しく、続けていくことは難しいけど、売ってしまう以外に本当に解決方法はないのか？そんな気持ちになるのは当然です。家を買うことは、普通の人であれば人生で一度ぐらいではないでしょうか。苦労して住宅ローンを払ってきた大切な自分だけの場所です。

想い出でもあるでしょう。家は家族の歴史でもあると思います。手放すとなれば、一大決心が必要です。

しかし、一方、ローンを払えない現実は待ってくれません。返済に困ったとき、銀行はお金を貸したときほどやさしくありません。彼らも仕事ですから、債権回収に必死になります。返済が遅れれば、待ったなしで、競売手続きに向けて動き出します。

何かを選択して決断をしなくてはいけないことはわかってるけど、その一歩が踏み出せない。結局何も動けない。皆さん同じです。自分たちだけではないことをまず理解し、自分を責めすぎないようにしましょう。

以下、よくご相談時にお聞きする内容を簡単に少しまとめてみました。なにかのお役に立てれば幸いです。ぜひご参考にしてみて下さい。本当に真剣に悩んでいるご相談者の方ひとりひとりの一助になれば幸いです。

あきらめる前にまだやれることが必ずあるはずです。

最後に、なにか良い方法がないか一緒に考えてみませんか？
以下の質問と同じ内容をぜひ実際に会って聞いてみて下さい。
依頼をして無事に再起を果たせている方は、皆さん最初は同じことを考えています。
解決できた人と解決できなかった人の違いは、誰かに相談したのか、していないのかです。

不安に感じることはありません。お金に追われてしまう状態になれば人間は誰でも同じような精神状態になります。

まずは、誰かに話して相談をすることから始めてみてはいかがでしょうか。
きっと気持ちが楽になってくるはずです。