運営:ごとう司法書士事務所、株式会社ウイングッド(不動産売却専門会社)
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任意売却の用語説明

任意売却を検討すると登場する難しそうな用語の解説・説明を致します。法律用語、金融や不動産の業界用語など聞きなれない言葉を分かりやすく説明いたします。

わからないことをひとつでも減らして、不安を取り除いていきましょう!


債権回収会社(サービサー)

「サービサー」とは、銀行や消費者金融、クレジットカード会社の貸金債権等を譲渡を受けて、代わりに債権者として債務者へ請求することを業務内容とする会社です。債権回収の専門会社です。

低廉な価格で債権を買い取り、自ら取り立て等を行って、債権回収を図ります。時効にかかっているような債権でも時効を援用しない限り、ずっと請求してきます。

貸金業者(かしきんぎょうしゃ)

「貸金業者」とは、業として貸金業を営む者を言います。貸金業を行うには金融庁に登録をしなくてはいけません。お金の貸し借りを受ける場合は、借りる先が登録業者であることを確認しましょう。ここに登録なく貸金業を行っている業者は闇金の可能性が高く危険です。

貸金業者は具体的には、アコム、プロミスやアイフルなどの消費者金融及びジャックス、オリコ、ニコス、DCカードなどのクレジットカード会社等です。銀行とは違い、無担保で融資することが多いですが、中には根抵当権等の仮登記など、担保を登記して貸付を行っていることもあります。

不動産仲介会社

「不動産仲介業者」とは、不動産の売買等の取引を安全に行うために売買取引をサポートする業者のことです。
よく「仲介業者」と呼ばれることが多いと思います。

不動産の売買を仲介するには、宅地建物取引業者として登録をする必要があります。個人でも株式会社などの法人でも登録することは可能です。

業務内容としては、まず売主の方から売却の依頼を受けて買主の方を探したり、逆に買主の方から依頼を受けて、物件を探したりします。その後は、売買契約の作成や物件に関する重要な情報をまとめた書類(重要事項証明書)の作成や説明を行い、最後の物件引渡しまで取引のお手伝いをします。

高額な取引である不動産の売買取引の安全性を確保するための存在と言えます。

司法書士

「司法書士」とは、司法書士試験(国家試験)に合格をした法律や登記の専門家です。主に裁判所や法務局に関係する手続きや書類の作成を行い、代理人として活動します。登記業務は、相続や売買などの名義変更手続きなどの不動産に関する登記を代理で行ったり、会社の役員変更や増資などの会社登記を代理して行います。また、法務省が実施する認定考査試験に合格をすると簡易裁判所における訴訟業務を行えます。この場合、簡易裁判所においては、弁護士と同じ仕事ができるということになります。また、遺言書の検認手続きの申立てや相続放棄の申立てなどの書類作成も行います。

任意売却においては、債務整理業務を行い、不動産売買の所有権移転登記などの登記手続きを代理して行います。任意売却は、登記がポイントになることが多く、決済時や抵当権解除などでキーマンになる存在です。

司法書士

「土地家屋調査士」とは、国家試験である土地家屋調査士試験に合格した不動産の表示登記の専門家です。土地の面積を計測して登記したり、土地の分筆や合筆をしたり、建物の種類や構造、床面積などを登記します。表示登記とは、不動産の所在や面積などの概要が記載されている部分です。一方、権利の登記とは、所有者や抵当権者など権利関係を表している部分です。

司法書士が権利の登記を担当するのに対して、土地家屋調査士は表示登記を担当する形になります。上記のとおり土地家屋調査士は、測量したり、地目変更したりと現場仕事のイメージが強いお仕事です。

不動産売買の場面では、売主様から必要に応じて、土地の測量や建物解体後の建物滅失登記の依頼を受けます。

法務局

「法務局」とは、法務省の地方組織です。登記事務や供託事務などを取り扱う機関です。登記業務においては、不動産の場所によって管轄法務局が決まっています。また、登記申請は管轄法務局に申請をしなくてはいけません。

登記制度

登記とは、不動産や会社の情報を登録する制度です。不動産登記は、国民の重要な財産である不動産取引の安全確保のため、誰でも不動産の所有者や抵当権等の権利関係の確認ができるように公開されています。登記事項証明書を取得することで登記された内容を証明書として取得することができます。

また、登記は、民法で規定されている対抗要件のためのものでもあります。つまり、第三者に自らの権利を主張するために行うものです。他者に先んじて、早く登記をした方が自分の権利を主張できる場面があるのです。したがって、登記するかしないかは自由であり、義務ではありません。自分自身の権利を守るためのものです。また、登記するためには申請内容に応じて登録免許税がかかります。登記申請を依頼する専門家としては「司法書士」になります。代理人としてご本人様に代わって難しい登記申請を行います。

これらのことを知らずに不動産取引をしてしまうと、相手に騙されてしまうこともあります。登記制度はよく理解すれば怖くありませんが、わからずに取引をすると実はすごく危険な取引をしていたことにあとから気がつくこともあります。ご自身で何かの登記申請をする場合は、十分注意しましょう。

抵当権・根抵当権

「抵当権」とは住宅ローンのような貸金債権の担保として、不動産に設定するものです。特定の債権のためだけの担保権ですので、統括的な債権を担保にできる「根抵当権」とは大きく異なります。つまり、その他の借金についてまで担保するものではありません。あくまで担保権ですので、実際に不動産を使用するは所有者の方です。担保権者は使用等をすることはできません。

またこの「抵当権」のことを単に「担保権」と呼ぶこともあります。通常は、「担保権」とは、抵当権や根抵当権等も含んだおよそなにかを担保をする権利の総称のことを指します。

抵当権を設定した銀行は、担保している住宅ローン等の債権の返済が遅れた場合に、最後は担保不動産の競売手続きとして裁判所で不動産を強制的に売却してしまい、その売買代金から配当金として受け取り、返済に充てることができます。

不動産を購入する際に、銀行で融資を受ける場合、現在の銀行実務では必ず購入する不動産に抵当権等の担保権を設定します。

事業をやられている方や会社の所有する物件の場合、銀行の根抵当権が設定されているかもしれません。「根抵当権」とは、債権者と債務者との間で発生と消滅を繰り返すような債権を担保するものです。「銀行取引」「手形債権」「小切手債権」等設定した債権に関しての担保ですので、無制限の担保という意味ではありません。特定の債権のみを担保できる抵当権では、設定と抹消を繰り返すことになる場合(反復継続する取引の場合)は、根抵当権を一般的には利用します。この根抵当権も不動産売買の上では障害となるものですので、売却時には解除・放棄等で抹消させます。根抵当権も抵当権の一種ですので、最終的に競売ができる点は変わりません。

物上保証人
 

「物上保証人」とは、誰かの債務返済のために担保を差しだている人のことです。任意売却では、住宅ローンの債務返済のために自分の不動産を店舗にいている人を指します。例えば、父名義の土地の上に息子が建物を建てて住宅ローンを組むケースです。この場合、住宅ローン債務者は息子ですが、父名義の土地と息子名義の建物に共同担保として抵当権を設定します。この時における父の立場を「物上保証人」と呼びます。父は自分の借金ではなく、息子の借金の担保として自分の土地を差し出している状態になります。

仮登記

「仮登記」とは、仮にしておく登記のことを言います。つまり、完全な登記ではありませんので、後日、本登記と言って完全な登記申請を行うことで完成するものです。登記は早い者勝ちの為、通常の登記ができない又はあえてしない場合、登記順位を確保する意味で行う登記です。登録免許税が半分で済むメリットがあります。もう半分は、後日、本登記(完全な登記)を行う際に支払います。登記順位は確保されますので、後日、本登記をすれば、仮登記後の後順位者に対して優先します。

任意売却では、貸金業者(消費者金融)などが根抵当権設定仮登記を行ったりしています。実際に貸したお金より多い金額で極度額(担保限度額)を設定している場合が多いようです。基本的に銀行が一般の方に対して抵当権仮登記等の仮登記を行うことはありません。

マンション

マンションとは、区分所有建物のことを言います。区分所有建物とは、1棟の建物の中にいくつもの独立した部屋(専有部分)を有している建物です。マンションの○○号室を購入するとよく言いますが、これは、区分所有権の売買を意味します。マンションの1部屋を購入すれば、その人を区分所有者と言います。ちなみに、マンションの区分所有者全員のためにある部分(エレベーター、廊下等)は、共用部分と言います。

また、マンションの土地(=敷地)は、多くの場合、敷地権設定がされています。敷地権設定があれば、マンションの区分所有権を売買すれば、敷地の権利も自動的にくっついてきます。古いマンションの中には、敷地権が設定されていない場合もあり、その場合は、区分所有権と土地の持分を別でそれぞれ売買する必要があります。区分建物と土地持分の売買になります。

土地の単位 ~㎡と坪~

土地の広さを示す単位として「㎡(へいべい)」と「坪(つぼ)」があります。よく「坪いくら?」という会話が不動産業界では飛び交います。土地の値段や価値を判断するときにそのようなやり取りが行われるのです。ちなみに地価公示価格や路線価では、㎡単価、つまり1㎡あたりいくらかが示されています。また、登記される単位も「㎡」です。公的なものには「㎡」が使われることが多いです。売買契約書には、登記記録のとおり不動産の記載をすることが多いので「㎡」で記載されます。

1坪=3.3㎡と言われますが、「㎡」から「坪」への計算は、「㎡」に0.3025をかける方法で行われます。例えば、100㎡では、100㎡×0.3025=30.25坪となります。

一括決済

「一括決済」とは、売買契約とお金の支払いをすべて同日に行ってしまう場合のことを言います。

通常の不動産売買では、契約時に手付金を支払い、後日残代金を支払うことがよくあります。この後日残代金を支払って、諸費用の精算等を行うことをよく「決済」と呼びます。一括決済はすべてが一日で終わるので便利な印象を受けますが、実際は大変な作業になります。なにか一つでも不具合があれば、その日に行うことができず、延期となります。関係者の日程調整をすることも容易ではありませんから、用意周到に準備を重ねる必要があります。

任意売却においては、この一括決済の方式をとることがあります。所有者の特殊な事情のある不動産売買ですから何が起こるかわかりません。契約でよくある手付解除等による解除のリスクも考えられます。中にはすべてを一回で完璧に終わらせる方がよい場合があるのです。

解除料(担保解除料)

「解除料(担保権所料)」とは、担保権者等へ担保解除の手続きに協力をしてもらうために支払う費用です。

任意売却を行う際に、抵当権等の担保権者の優先順位は、登記順位により決まります。つまり、早く登記した方が権利が強くなります。2番抵当権より1番抵当権の方が権利が強いのです。

ここで問題なのは、売却代金ではすべての担保権者の債務を弁済できない場合です。当然登記順位により売却代金からの配当を受ける順位が決まりますが、そうすると、最後の方の順位の担保権者には配当金がない場合もあるのです。しかしながら、任意売却においては、すべての担保権や差押え等は抹消しなくては成立しません。つまり、抵当権抹消登記等をしてもらわないと任意売却は成立しないのです。そこで、通常は配当金を受けられない担保権者等に対して、担保権の解除等に協力をしてもらうために「解除料」を支払います。

解除料がいくらになるかは、法律で決まっているものではありません。あくまで債権者との交渉により決まりますので、ケースバイケースになります。売却の対象不動産の個別事情等によっても異なるため一概に言えないものになります。ただし、目安のようなものはあります。

買付証明書

不動産の購入希望者が、売主の方に対して、最初に行う購入の申出のことです。購入意思を明らかにするものと言えます。この買付証明書では、売買契約は成立しません。通常は、買付証明書は、購入希望金額や購入条件等を売主に提示するものであり、これを売主が受け取ったり、単に承諾しただけでは、売買契約は成立しません。基本的は、法的義務を負うなどお互いを何か拘束するものではありません。

通常は、後日、売買契約を正式に交わす形になります。ただし、売主の方にとっては、購入意思を確認するための重要なものになります。特に購入希望の声が複数ある場合は、後日、トラブルにならないようにするためにも正式な買付証明書を提示した案件につき検討していくことが一般的です。

売買諸費用

不動産の売買を行う場合、通常売主の方にも費用がかかります。具体的には、不動産仲介手数料、測量費用、建物解体費用、司法書士の登記費用などです。任意売却では、これらのうち売却代金からの支払いが認められるものもあります。その場合は、売主の方(所有者)は、自己資金を持ち出して費用を支払う必要はありません。不動産の決済時に買主の方から受け取る売買代金でまとめて支払うことになります。

事故物件

土地や建物といった不動産には、自殺や殺人事件等の現場となってしまうものもあります。一般的な買主の方が購入することをためらうような物件のことです。

こういった物件は売れないのか?任意売却はできないのか?
必ずしも売れないわけではありません。通常の物件より条件は悪くなりますが、売れる物件も普通にあります。具体的な悪い条件としては、売買価格がかなり下がってしまいう点です。

また、これらの事故物件であることは、契約に際しての重要事項説明でも買主に説明しなくはいけない事項ですので、隠すことはできません。隠して売買をしても後日判明したらトラブルとなってしまいます。事故物件は競売になってしまうケースが多いようですが、任意売却で売ることもできます。

譲渡所得税

不動産を売却して譲渡した場合には、その譲渡益に対して「譲渡所得税」という税金が売主の方に発生します。給与所得や事業所得などと同様に、所得に一類型として課税されます。

ただし、マイホーム(居住用財産)を売却した場合には、譲渡益から3000万円を特別控除して税がを計算します。この場合は、3000万円までの譲渡益の場合は譲渡所得税はかかりません。とはいっても、確定申告は必要ですので忘れないようにしましょう。

【譲渡所得の計算式(マイホーム売却の3000万控除の場合)】

①{収入金額-(取得費+譲渡費用)}-3000万円控除=譲渡所得金額

② 譲渡所得金額×税率=税額
※その他、この3000万円控除は、マイホーム譲渡の軽減税率との併用も可能です。
※以上、平成30年度税制

登録免許税

「登録免許税」とは、不動産の登記申請を行う際に納める税金です。この税金は登記申請時に納める必要があります。

不動産の任意売却をする場合、金融機関の抵当権抹消登記や売主の方から買主の方への名義変更として所有権移転登記を行います。これらの抵当権抹消登記や所有権移転登記にも登録免許税が発生します。通常は、抵当権抹消登記の登録免許税は売主の方が負担をして、所有権移転登記の登録免許税は買主の方が負担をします。

【抵当権抹消登記の登録免許税】
登録免許税=不動産の個数×1000円

【売買による所有権移転登記の登録免許税】
土地:登録免許税=固定資産税の評価額×15/1000
建物:登録免許税=固定資産税の評価額×20/1000
※なお上記税率は本則のため、要件に該当すれば特例で減税が使える場合があります。

不動産競売手続き

「不動産競売手続き」とは、担保権者等が自らの債権回収のために、担保不動産を強制的に売却してその売却代金を返済に充てる法的手続きのことを言います。単に「競売(けいばい)」とよばれることもあります。

任意売却が所有者が自主的に担保不動産を売る手続きに対して、競売とは、債権者が主導で売ってしまう手続きです。裁判所への申立てを行うと、不動産の登記簿に差押登記が入ります。その後換価処分として入札・開札を経て、売買が成立し、売却代金を債権者へ配当するものです。

不動産の所有者は手続きに関与しないため、知らないうちに競売手続きが進んでいくこともあります。

破産

「破産」とは、借金をゼロにする手続きです。裁判所に申し立てをして行います。借金をしている債権者をすべて平等に扱う必要があります。破産手続きから一部の債権者だけを外すことはできません。また、破産をしても、通常の日常生活にそれほど支障はありません。銀行口座はそのまま使えますし、携帯電話も所持できます。生命保険等もそのまま続けることができる可能性があります。

ただし、一定額以上の財産は、そのまま保有することはできず、一部返済の充てる場合必要があります。また、借金の大半が浪費やギャンブル等、借金の原因によっては破産できないこともあります。社会保険料、年金保険料や税金などいくら破産をしてもゼロにできず、破産後も払い続けなくてはいけないものもあります。

破産管財人

「破産管財人」とは、破産手続きにおいて、破産申立人の財産等を調査したりするために裁判所から選任される人です。通常は弁護士が選ばれます。個人の破産では調査すべきことがない場合は、「同時廃止」という破産手続きとなり、この場合は破産管財人は登場しません。

複雑な事案や債権者を害する行為があったり、財産隠しなど財産調査が必要だと判断した場合などに選ばれます。破産管財人の報酬は破産申立人が別途、「予納金」という形で用意して裁判所に納めます。

個人再生

「個人再生」とは、借金の額を一定額減らして原則3年間で支払っていく法的手続きです。裁判所へ申立てを行って進んでいきます。

住宅ローンはそのまま支払うなど、自宅を維持しながら他の借金を上記のとおり整理して返済をしていくこともできます。破産とは違い、利用するにあたり借金の原因は問いません。競馬やパチンコなどのギャンブルの借金でも利用することは可能です。利用できる条件がありますので、いつでも利用できるわけではありませんが、人に売却を避けるためにも一度は検討したい解決方法です。

任意整理

「個人再生」とは、借金の額を一定額減らして原則3年間で支払っていく法的手続きです。裁判所へ申立てを行って進んでいきます。

住宅ローンはそのまま支払うなど、自宅を維持しながら他の借金を上記のとおり整理して返済をしていくこともできます。破産とは違い、利用するにあたり借金の原因は問いません。競馬やパチンコなどのギャンブルの借金でも利用することは可能です。利用できる条件がありますので、いつでも利用できるわけではありませんが、人に売却を避けるためにも一度は検討したい解決方法です。

時効の援用

「時効」とは、借金等の債務の弁済義務をなくすためのものです。「時効の援用」とは時効を債権者へ知らせて法的な弁済義務のない状態を作り出すことを指します。

時効は、債権者へその旨主張しなければ効力が発生しません。時間の経過で自動的に時効で返済義務がなくなるわけではないのです。このように債権者へ時効を主張することを、法律上は「時効を援用する」と言います。つまり、時効を使うか使わないかは債務者自身の自由な判断にゆだねられているのです。時効は強制されるものではありません。

ただし、途中で訴訟になったり、債務を承認すると時効完成の時期が異なってきます。このように時効期間が途中でリセットされてしまうことを「時効の中断」と言います。「中断」といっても、時効期間がいったん止まるようなものではなく、完全にリセットされてゼロからまた時効期間の計算がスタートするのです。くれぐれも債権者からの連絡に対して返済の意思を示すような行為はしないようにしましょう。後からトラブルの原因になってしまいますのでご注意下さい。

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