運営:ごとう司法書士事務所、株式会社ウイングッド(不動産売却専門会社)
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任意売却を事例で解説

昨今、相続対策などもあり現預金を不動産に代えて節税を図る方も多くお見えです。また、投資に対する抵抗感も以前よりは減り、会社員の方でも不動産投資として一棟マンションやアパートを所有する方もいると思います。低金利時代も後押しして益々自宅以外の不動産をお持ちの方は増えています。

しかし、何らかの事情でタイミングを見て不動産を手放すこともあります。また、当初予定していたよりもローンの返済等の不動産を維持するための費用がかかるため、複数所有する不動産のうちのひとつを手放して現金のやりくりを楽にすることもあります。

ここでは代表的な事例を通していきます。

マンションなどの収益物件の任意売却事例

~複数所有する1棟マンションのうちひとつを任意売却する事例~

ご相談者:名古屋市内在住 男性 67歳

お父様から相続した収益物件をずっと管理してきました。管理会社を入れずに私が物件の管理をしていたため、なんとかアパートの収支は赤い字になりませんでしたが、自分も高齢となりこれ以上管理を続けることはできません。管理会社にまかせると、年々賃料が下がる傾向もあるので将来心配です。

そこで、思い切ってアパートを売却して手元の現金を増やすことにしました。夫婦の老後資金に使ったり、息子や孫のために使いたいと思っています。


【借金の状況】

①A銀行 ローン残高 2000万円

【登記簿の抵当権者の状況】
順位
1 A銀行 抵当権9500万円(ローン)
 

任意売却をする際のポイント

不動産投資目的での収益物件の購入では、一般的には不動産を保有している間は資金に余裕がありません。不動産は保有するだけで費用がかかります。固定資産税・都市計画税や所得税、住民税などの税金がかかります。また、賃借人が退去した後の原状回復費用や次の賃借人の募集に係る費用など、次から次への出費が発生します。

しかし、目先の収支というより売却までを一つのサイクルと考えてとらえるべきです。株式投資で言うところの「含み益」を意識すべきです。不動産投資は、物件を売却した時にとても大きな現金が手に入る仕組みになっています。そのため、売却時にいくら現金が手元に残るのかを試算しながら運営をしていくべきなのです。

どうしても手元の現金が不足する場合は、新たな借り入れが難しければ、いくつか保有する不動産のひとつを売却してやりくりを楽にすることも有効な手段です。

 


任意売却の流れ

  • 1
    ご相談(解決方法の決定)

ご相談時に保有する不動産の収支がわかる資料を拝見しました。それぞれの不動産のポテンシャルはあるものの、相談者の方がおっしゃる通り、やりくりは大変そうでした。

その中でもアパートの立地が一番悪く、今後も退去時の原状回復費用や賃料の減額等が予想される物件を売却することにしました。

手元の現金を増やすことで、家族や子供たちとの時間を大切にしていきたいとの思いもありましたので、まずは一つの物件を売却して、その他の物件は様子を見ながら、保有の継続や息子に民事信託等を使って任せたり、自分の終の棲家として高齢者サービス付きの住宅への入居資金として、また売却するかを検討したいとのことでした。

なお、ローン残高の明細を拝見して、売却時かも判断しました。今回は、売却してもよい売買代金を設定してそれを下回る売却はしない方針でした。

  • 2
    不動産の調査・査定

物件調査を行います。役所や法務局での資料集めです。昨今は、マンション用地として、現状の建物を解体して利用する業者も多数いるため、複数の区画での分譲など、高く売るために物件の強みを把握しておきます。

一方、収益物件として考える買主の方もいますので、賃貸状況や収支を正確に調べて、利回りを計算します。また、昔の物件や増改築のある物件では、容積率オーバーなど建築基準法違反となっていないかもチェックが必要です。

また、賃借人とのトラブルや事故物件となっていないかなど、様々な角度から物件の価値を検証します。

  • 3
    買主を探す

収益物件のような高額な不動産は、一般の方が住宅用のように買いません。不動産投資に興味のある方か、不動産業者の方になります。単純にインターネットで情報を公開すればよいというものでもありません。

そこで、独自のルートで投資家や不動産業者等にアクセスをして高く買ってもらえる買主様を探します。

  • 4
    売買契約の締結

今回の売買では、ローン残高より売買代金の方が高かったため、契約前に銀行には相談せずに、売買をしています。銀行はローンを返済すれば、なにも文句を言いません。

中古の一棟アパートですから、瑕疵担保責任や現状有姿の売買にするのかなど、あらゆる点に注意をしながら、売買契約を交わします。

収益物件の購入は、銀行の低金利の融資を前提にしていることも多いので、契約後は、買主様に融資の本申し込みをしてもらいます。

売買代金:8500万円

  • 5
    売買契約、決済及び物件引渡しの事前打合せ・確認

融資手続きも順調に進み、最後のお金の分配の調整です。ただし、今回は売却代金よりローンの方が多いオーバーローンの状態ではないので、それほど悩みません。

ローンをしている銀行も1行だけですので、通常の住宅ローンのように一括返済の申出行い、決済日に完済し、担保権の解除をしてもらうようにします。

【お金の分配予定】

売買代金:8500万円

①売買諸費用:290万円
②A銀行への返済額:2000万円(売買代金から支払い)

手元に残るお金:8500万円-(290万円+2000万円)=6210万円
 

 

  • 6
    売買代金の決済及び物件引渡し当日(任意売却終了)

売買契約から約1か月後、買主様の融資手続きの準備が整ったので、いよいよ決済です。

融資先の銀行に一同が集まり、最後の書類の作成を行います。登記手続きに必要な書類や売買代金等の領収書のやりとりなど、最後まで気を抜けません。

  • 7
    すべての問題解決

最終的に、手元に多額の現金が残りました。譲渡所得税の申告や翌年の住民税や健康保険料などに気をつける必要はありますが、ひとつ重荷を下ろせました。

残った不動産については、将来息子に任せたいので、司法書士に引き続き相続対策の相談をすることになりました。民事信託や遺言、生前贈与など、それぞれのご事情に沿った解決方法を検討していきました。

重要なポイントの解説
  • 1
    売るタイミングに気をつける

不動産投資は、ややもすると目先の賃料収入に注目しがちです。しかし、最終的に売却した時にの含み益にこそ、不動産投資の醍醐味があると言えます。

場合によっては、節税の観点から個人事業から法人化することも有効です。また、築年数が経てば、外壁塗装費用や退去時の原状回復費用など、維持費が年々かさみます。保有する途中で予期せぬ事態で収支のバランスを崩したときは無理せず売却して立て直すことも大切です。

売却のタイミングは保有する物件やそれぞれの事情により異なります。他の保有資産やご家族など、総合的に判断するようにしましょう。

 

  • 2
    保有資産の総合的な判断

いくつか不動産を所有する場合、収益性の悪い物件をピックアップして売ることもあり得ます。購入当初は立地も問題なかったが、商業施設の撤退などでエリアの魅力がなくなってしまい、この先の入居者探しが不安になることもあるでしょう。

その他株式や投資信託、預貯金など、保有する財産のバランスを考えてリスク管理をするとよいかもしれません。先行きが読みにくい時代ですから、リスクを分散して財産を守るようにしましょう。

  • 3
    財産承継をしたいなら民事信託等も活用できる

いつかは自分の持っている財産を誰かが引き継ぐことになります。そうであれば、自分の元気なうちに自分の思い通りに承継させたい。

そんな方のために、民事信託の制度があります。例えば、高齢で管理ができなくなるときに備えて、息子にマンションを託して管理してもらう。そんなことができてしまうのです。

その他にも、確実に目に見える形で財産を承継させたい場合は、生前贈与もあります。また、いざというときに備えて、とりあえず遺言書を作っておき、その他とゆっくりと承継方法を考えることもあります。遺言は何度でも書き換えができるのです。

そんな中、任意売却で債務の整理と保有資産の整理を行えばスムーズに財産の承継ができます。法律の側面からのお手伝いも十分できるのです。

まとめ

① 収益物件は売却で得られる利益までを意識しましょう。

② 無理して保有し続けるなら、ひとつの物件を任意売却をして収支のバランスを整えるのもひとつ。

③ 保有資産の承継までを考えるなら、法律の専門家を利用すれば、民事信託など自由度の高い将来設計が可能。

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