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任意売却を事例で解説

ここでは、まず典型的なパターンの任意売却事例の解説をいたします。具体的なケースで任意売却のイメージをつかんで不安を取り除くようにしましょう。ここでは、特にわかりにくい配当金の分配や実際の任意売却の現場を再現いたします。ぜひご参考にしてみて下さい。

以下、売価代金で借金が全額払える場合と払えない場合についてかそれぞれご紹介していきます。

①不動産の売却代金で借金が全額払える場合
②不動産の売却代金では借金が全額払えない場合

①不動産の売却代金で借金が全額払える場合

売却と配当額の状況

任意売却価格:2300万円・・・A
(競売での予想売却価格:1800万円)

売却諸費用:90万円・・・B
担保権者等への配当可能額(A-B):2210万円

【担保権者等の状況と実際の配当額】

①A銀行 抵当権債権額 2000万円 → 2000万円(配当額)
②B銀行  抵当権債権額 100万円 → 100万円(配当額)
③余りのお金:2210万円-(2000万円+100万円)=110万円
 

配当金の分配について

不動産が2300万円で売却すると、仲介手数料等の売却諸費用を差し引いて2210万円となり、借金を完済できる金額です。それどころか、手元に110万円残る計算になります。

この資金は引越し代や次の住居のための費用や再スタートを切るための費用など、今後の生活のために使用できます。また、もし、その他の借金がある場合でも、その返済原資に充てることができます。

もし競売で売却されると・・・

競売予想価格1800万円-ローン残高2100万円=-300万

競売で売却された後、債権者から300万円の請求がきます。そこから専門家に相談に行っても取れる選択肢は、任意整理や個人再生などに限定されます。もう少し早く相談に来られて、任意売却ができていれば300万円の借金相談は必要なかったのにという事態になってしまうのです。

早い段階で専門家の話を一度聞くようにしましょう!

まとめ

①このように任意売却代金で借金が返済できる場合は、やり方を間違えなければ比較的スムーズに手続きが進みます。ただし、抵当権者や差押権者等がいる場合は、交渉ごとになりますので、専門的な知識や経験が必要となることがありますのでご注意下さい。

②早め早めに専門家に相談をして、自分の選択肢を広げるようにしましょう。

②不動産の売却代金では借金が全額払えない場合

売却と配当額の状況

任意売却価格:3210万円・・・A
(競売での予想売却価格:2300万円)

売却諸費用:150万円・・・B
担保権者等への配当可能額(A-B):3060万円

【担保権者等の状況と実際の配当額】

①A銀行 抵当権債権額 2800万円 → 2800万円(配当額)
②B銀行  抵当権債権額 200万円 → 200万円(配当額)
③C消費者金融 根抵当権設定仮登記極度額 500万円 →50万円(配当額) 
④D市 差押え(税金) → 10万円(解除料)

配当金の分配について

不動産が3210万円で売却できると、仲介手数料等の売買諸費用の150万円を差し引いて、3060万円が配当に充てられる金額になります。

1番抵当権者であるA銀行は満額の2800万円、次の2番抵当権者であるB銀行も満額の200万円の返済を受けます。残り60万円ですが、C消費者金融の債権額は100万円です。ここで60万円すべてを充ててしまうとD市が差押えを取り下げません。そこで、C消費者金融50万円、D市10万円を振り分けます。

税金の差押えは、無益な場合にも行われることがあります。そういった場合は本来無意味なものですので、粘り強く交渉する必要があります。

残った借金の解決方法
  • 1
    和解交渉でまとまる場合

残った借金についてはまず話し合いをします。債務者の経済的状況等を説明して譲歩を促し、こちらに有利な条件を引き出すようにします。これがいわゆる和解交渉です。また、この内容を債務整理における「任意整理」と呼びます。

具体的には、C消費者金融へ50万円の支払いが残りますが、このケースでは任意整理による分割弁済又は一括返済で解決を図ります。分割払いの場合は、原則3年~5年の分割払いとなることが多いと思います。

例)
返済額:50万円
支払回数:36回
支払方法:14000円×35回、10000円×1回 計50万円

話し合いがまとまれば、その内容を和解書等の書面にしてお互いに確認をします。問題なければ、返済をスタートさせます。

  • 2
    和解交渉でまとまらない場合

任意整理は、和解交渉の為相手の出方次第では話がまとまりません。相手の会社によっても大きく異なります。任意整理しやすい会社とそうでない会社があるのです。

もし、こちらの返済条件でまとまらない場合は法的整理を検討することになります。この場合は、①個人再生か②破産です。

①個人再生とは、借金の一定額を減額して残りを原則3年で返済していくものです。

②破産とは、すべての借金をゼロにする手続きです。ただし、例外的に税金や社会保険料等のように借金を帳消しにできないものもあります。

どちらの手続きががよいかは、要件等の違いもありますので、ご本人様の状況に応じて最適な方法を判断することになります。

まとめ

①抵当権等の担保権者や税金等の差押権者には、優先順位や債権額に応じて配当金を分配します。それぞれが持つ権利の強さに応じて、金額を調整して分配をしていく形になります。このように公平に分配をすることで、利害関係人の協力と同意を得ることができます。

②また、残った借金についても最初にどのようなケースが想定されるかを予想してから任意売却を進めます。行き当たりばったりで進めることは危険です。わからないことは専門家に質問をして最適な解決策を考えましょう。


具体的なご相談いただく内容をいくつかご紹介いたします。具体的な事例として開設しますので、ご自身の状況に近いものをご覧いただき、ご参考にして下さい。

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