マンションの個人間売買｜管理費・規約・登記を名古屋の司法書士兼宅建士が解説

マンションを買うと、次の3つをまとめて引き継ぐことになります。

• 部屋（専有部分）　自分だけが使う部分です。
• 敷地の権利　マンションが建っている土地を使う権利です。ふつうは、ほかの部屋の所有者と分け合って持っています（土地の持分のほか、借地権のこともあります）。
• 管理組合の一員としての立場　廊下やエレベーターなどの共用部分は、所有者全員のものです。皆で管理し、管理費や修繕積立金を負担します。

仲介会社が入る売買では、これらの点を不動産会社が調べて、買う方に説明します。個人間だけの売買では、売る方と買う方が自分たちで確かめることになります。

まず、法務局で部屋の登記事項証明書を取り、今の所有者と、抵当権や差押えの登記が残っていないかを確かめます。

あわせて、「敷地権」の記載があるかを見ます。敷地権の記載があるマンションでは、部屋の名義を変える登記をすれば、その効力が敷地の権利にも及びます。

敷地権の記載がないマンションもあります。この場合、敷地の権利が土地の持分であれば、部屋とは別に、土地の持分についても名義を変える登記が必要です。土地の登記を忘れると、部屋だけが買った方の名義になり、土地の持分が売った方の名義のまま残ってしまいます。

敷地の権利が借地権のマンションでは、権利を引き継ぐために地主の承諾が必要になることがあります。土地の登記事項証明書と借地の契約書で確かめます。

集会所や通路など、部屋とは別に登記された建物や土地の持分を持っていることもあります。固定資産税の課税明細書や権利証で、売る方が持っている不動産をすべて確かめておきます。

管理費と修繕積立金の滞納

売る方が管理費や修繕積立金を滞納していた場合、管理組合は、部屋を買った方に対しても、その支払いを求めることができます。売った方の支払義務がなくなるわけではありませんが、買った方も請求を受ける立場になります。買った後で思わぬ請求を受けないよう、契約の前に滞納の有無を確かめます。

管理会社に依頼すると、管理費と修繕積立金の月額、滞納の有無、修繕積立金の積立ての状況、大規模修繕の予定などをまとめた書類を出してもらえることが多くあります（手数料がかかることがあります）。売る方から管理会社へ依頼して取り寄せ、買う方と一緒に確かめることをおすすめします。

管理規約

管理規約や、管理組合の集会で決まったことは、部屋を買った方にも効力が及びます。次のような点は、規約で決められていることが多いので、買う前に確かめておきます。

• ペットを飼えるか
• リフォームをするときの手続き
• 事務所や民泊として使えるか
• 駐車場や駐輪場の使い方（売る方が使っていた区画を、そのまま使えるとは限りません）

売買契約書には、代金や引渡しの時期のほかに、マンションならではの次の点を書いておきます。

• 管理費と修繕積立金の負担の区切り　引渡しの日を境に、売る方と買う方で日割りにして精算するのが一般的です。
• 滞納がある場合の清算　決済の日までに売る方が支払う、または代金から差し引いて清算する、といった取決めをします。
• 設備の状態　給湯器やエアコンなど、付いている設備と、分かっている不具合を書いておきます。
• 引き渡した後に不具合が見つかったときの取決め

契約書の基本的な内容は、「不動産の個人間売買の流れ」の記事でご案内しています。

残りの代金の支払いと、鍵や書類の引渡し、名義を変える登記の申請は、同じ日に行うのが安全です。売る方の住宅ローンが残っているときは、決済の日に完済し、抵当権を消す登記も同じ日に申請する進め方が一般的です。

登記にかかる税金（登録免許税）は、部屋と敷地の権利のそれぞれについて計算します。敷地の権利が土地の持分であれば、その持分にあたる固定資産税評価額の1.5％（2029年3月31日までに登記を受ける場合）、建物は評価額の原則2％です。買った方が自分で住む住宅は、一定の要件を満たせば、建物の分の税率が軽くなります。敷地の権利が借地権のマンションでは、土地の分の税率が異なります。

決済をして所有者が変わったら、すみやかに、管理組合（管理会社）へ届け出ます。届出の書式や、管理費の引落し口座の手続きは、マンションごとに決められています。売る方と買う方の両方の署名が必要な書式もありますので、決済の日までに取り寄せておくと手続きが一度で済みます。

▶ ご相談の際は、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、管理規約など、お手元にある資料をお持ちください。お電話は、フリーダイヤル0120-290-939までお気軽にどうぞ。

※本記事は2026年11月時点の法令等に基づいています。税率や手続きは改正されることがありますので、実際のお手続きの際にご確認ください。