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不動産競売手続き回避の期限

任意売却をしようとしても、住宅ローンの返済が何回も遅れているなどすでに競売手続きが始まっている場合、絶対に競売はさけられないのでしょうか?競売申立て後でも、手続き上取り下げが可能な期間があります。理論上ここまでは大丈夫という時期を確認しておきますしょう。

ただし、理論上可能でも、債権者自身の了承が得られなければ難しくなります。

ここでは、競売をさけて、任意売却をすることができるケースとできないケースについて解説をしていきます。

〇競売をさけられるケース

  • 不動産競売申立て後、入札の開札前

住宅ローンをした銀行が不動産競売の申立てを行った場合、その手続きの取下げは、入札期間中までであれば、銀行だけの意向で取下げをすることが可能です。つまり、この段階までは手続き上銀行を説得して早期に任意売却する体制を整えれば、競売をさけられます。

ただし、銀行は一旦申し立てた競売手続きを容易に取り下げません。口で任意売却できるから取り下げてほしいと言ってもダメなのです。きちんと任意売却できる確約を与えて売却ができないといけないのです。

不動産の強制執行手続きは、手間や費用がかかります。いったん取り下げてまた申し立てるようなことが容易にできるものではありません。つまり、銀行としても一度申し立てをした以上、そう簡単には取り下げないのです。もともとそのまま競売をして債権回収を図る予定でしたから、別に今さら任意売却をしなくても想定の範囲内なのです。

つまり、任意売却にはスピードも要求されます。任意売却専門でないとなかなか対応できないのはこの点も理由になります。しかも、関係者との調整や打合せもあり、正確で間違いのない段取りも要求されるとても緊張感のある業務なのです。

×競売をさけられないケース

  • ×
    不動産競売申立て後、入札をして最高価買受申出人が決定した時

入札が開札されて、一番高い価格での落札者が決まった場合、申立人である銀行などの同意だけでは、競売手続きは取下げができません。同意をもらう関係者が増えることになります。

つまり、事実上、競売手続きを止めることが難しくなります。買受人は、任意売却に変更してしまったら自分が買えませんから競売をやめる理由が普通はないのです。

ちなみに、競売手続きにおいて債務者は買受人として入札をすることはできません。
※民事執行法第68条「債務者は、買受けの申出をすることができない」

競売を申立ての手紙を受け取ったらすぐにでも専門家に相談をして任意売却を検討すべきです。仮に任意売却ができなくても、競売後の住宅ローン残金の請求に対して備えられます。選択肢を狭めないように早め早めの行動を心掛けましょう。そのためにも何でも相談しやすい専門家を選択することも大切になってきます。

不動産競売手続きの概要

不動産の競売手続きについてご説明いたします。「競売(けいばい、きょうばい)」とよく呼ばれる手続きのことですが、実際にはどのように行われるのでしょうか。簡単に言えば、対象不動産を売却してその売却代金を債権者らで分ける手続きです。

ここでは、不動産競売手続きの流れを大まかに追って解説いたします。

  • 1
    申立て・開始決定・差押え

抵当権者らが管轄の裁判所へ申立てを行うことでこの不動産競売手続きは始まります。申し立て内容に不備がなければ、裁判所は競売手続き開始決定を出します。

続いて、裁判所から法務局へ開始決定に基づく差押えの登記を嘱託します。この嘱託登記とは、裁判所が差押えの登記申請を行うことです。この段階で、裁判所から債務者や物件所有者へ通知が送られます。この段階で気づけばいいのですが、返済が遅れている状態でしょうから、怖くて中身が見れない又は目を背けたいなどの理由で、なかなか冷静に競売開始決定を受け止めることは難しいかもしれません。または、現実から目をそむけたくなる気持ちになっているかもしれません。

この差押えの登記により、差し押さえ対象不動産について利害関係者へ警告を発していることになります。この不動産を買ってもあとで競売により所有権を失いますよと。登記簿に記載することで公示されていることになり、誰でも登記簿の閲覧等の手数料を払えば知ることができる状態になります。

 

  • 2
    物件の現況調査・換価処分(入札等)・所有権移転登記

いよいよ不動産競売手続きの中心的な部分に入ります。物件調査を行い、売却基準価額を決定します。その後、入札等を経て落札者が決まります。この落札者は買主となる権利を取得するわけです。

その後、指定された期日までに売買代金を納付すると所有権移転登記が裁判所の嘱託により行われます。

多くは不動産業者が入札に参加していると思われますが、中には一般の個人の方もお見えです。しかし、競売物件は特殊な売買です。通常の売買(任意売却を含む)とは、①代金支払と物件引渡しが同時履行でかつ保証されているわけではない、➁物件所有者の意思とは無関係に売却が行われるというなどの点である程度のリスクを含んだプロ向けの売買と言えます。

  • 3
    配当

いよいよ最後の手続きである配当手続です。債権者のとってみると、この配当手続こそが本来も目的です。

裁判所が作る配当表に沿って、配当期日に配当が実施されます。これをもって不動産競売手続きが完了します。

このように、裁判所が実施する売却手続きである不動産競売手続きは、あくまで売主や関係者が主導して行う任意売却に比べてかなり厳格で形式的に粛々と進められるものであることがわかって頂けると思います。


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