運営:ごとう司法書士事務所、株式会社ウイングッド(不動産売却専門会社)
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自宅以外の名古屋市内のマンションを任意売却した事例

事情があって、住宅ローンのついているマンションの清算したい場合の事例をご紹介します。住宅ローンがまだある不動産を一体どうやって売却するのでしょうか?融資をした銀行はどのように納得するのでしょうか?また買主の方は心配しないのでしょうか?

ご心配はいりません。抵当権等の銀行の担保権のついて状態で売却を検討することはよくあります。抵当権がついたままの不動産では、当然買主の方は購入しません。マンションの売却代金でローンが完済できる場合(又は足りないお金を別途出せる場合)、不動産売買の実務上、売買代金とローンの支払いを同時に行うという取引慣習があります。

これらは、司法書士の立会いの下で行われるものです。順番に見ていきましょう。

マンションの任意売却を成功した事例

ご相談内容

ご相談者様:愛知県清須市在住 62歳 男性

【ご相談内容】

事情があって自宅以外に名古屋市内にマンションを持っているが、そのマンションを売ってその代金で残っているローンを完済させたい。そんなことは可能でしょうか?ネットで調べるとできそうなことが書いてあったので、一度話を聞いてみたい。

売買代金で支払いができれば、ローンは完成できそうですが、先に銀行への支払いをしなくてはいけないとなると払えません。このような場合どうすればいのでしょうか。

解決方法

どうやって解決をしたのか?

解決方法:任意売却

ご相談した結果、おそらく売却代金でローンは一括返済ができそうでした。通常の名古屋市内のマンションでしたから、問題なく売れる物件でした。ご相談者の方も物件を手放すことを検討していたので、売却する方向で話を進めるようにしました。

なお、住宅ローンの支払いが先か、売買代金の受領が先かの話ですが、こちらは全く問題ございません。実務上は、同時に行ってしまいます。厳密には、売買代金支払いがありそこから住宅ローンの完済が行わるのであり、同時に行うことはできないのですが、司法書士がこれらの行為に立ち会うことで事実上同時に行うことができます。

マンションに関する債務以外は全く問題のなかったので、マンションのローンだけを処理すればよく、あとは金融機関に念のため取引状況の開示をしてもらい、任意売却全体のスケージュールをイメージして進めています。

なお、今回は、住宅金融公庫(現:独立行政法人住宅金融支援機構)が担保権者でした。ここは、任意売却のやり方が決まったいます。売却代金も基準があるので、住宅金融支援機構の手続きに沿って任意売却を進める形になります。

実際の任意売却の流れ

実際の任意売却の大まかな流れは次のとおりです。今回は債権者がローンを融資した金融機関2社だけですので、比較的スムーズに手続きが進みました。

買主の方が現れたあとも、最後の決済及び物件引渡しまで比較的短期間で終わっています。ご依頼者の方もとても協力的で理解のある方だったので、特に問題なく任意売却が完了しました。

 

【任意売却の流れ】

① 債務調査(ローンの詳細の調査)をする
ご相談者から頂いた情報にともづいて、金融機関へ今回のご依頼内容を通知します。ここで、住宅ローンの契約内容や残高などの照会をかけます。
② 不動産調査・査定及び買主探し
返済すべき債務の確認をしたら、今度は対象マンションの調査です。一通りの調査と査定までをして、売却イメージとローン返済シュミレーションをします。今回は、売却代金で全額返済できました。
※通常の売買では、不動産を売却するという売買仲介のご依頼を頂いて、買主の方が見つかり売買契約までいくのに、早くても3カ月程度かかることが多いです。ただし、任意売却ではある程度の期間内に売却しなくてはいけないケースもあります。その場合は抵当権等の担保権者である金融機関の意向を聞きながら、売買代金や配当について調整をしながら進める形をとります。
③ 金融機関への事情説明と任意売却手続きへの協力要請をする
金融機関へは、今回の任意売却の協力要請をします。売却代金でローンが返済できない場合は、金融機関との調整が必要になります。今回は金融機関が融資をした1社だけですので比較的スムーズに進みました。
④ マンションの売買契約締結
買主を探して、売買契約の締結です。手付金の支払いがある場合はこの契約時に買主の方から売主の方へ支払われます。この契約後に、買主の方がローンを受ける場合は、融資の本審査の申し込みを行います。
⑤ 不動産決済・物件引渡し及びローンの一括返済をする
最後に売買代金の支払いとその代金からのローン残高の一括返済を同時にして完了です。通常の売買契約では、この売買代金全額の支払いと同時に不動産の所有権も買主の方へ移転します。したがって、決済日に売主の方から買主の方への所有権移転登記を申請します。その際、売主の方の抵当権等がついている場合は、その抹消登記も同時に行います。
つまり、決済時に売買に関してはすべて完了してしまう形になります。
実際のお客さまアンケート

お客様アンケート

1 お客様のことをお聞かせ下さい。

性別・年齢

 ■ 男性 □ 女性 62

●職業

 ■ 会社員 □ 主婦 □ 派遣 □ アルバイト □ 無職 □ その他

●ご依頼を考えられた理由はなんですか?(複数回答でも大丈夫です。)

 ■ 自分では解決できないと思ったから。

 □ 専門家の意見を聞きたかったから。

 □ 友人や知人に勧められたから。

 □ その他(                        )

当事務所に最初にお問合せいただいた方法はなんですか?

 ■ 電話      □ HPのお問合せフォーム又はメール

 □ その他(                        )

●当事務所にお問い合わせされたきっかけはなんですか?

(複数回答でも大丈夫です。)

 ■ HPを見たから。

 ※具体的なきっかけがあればお書き下さい。

 (                             )

 □ 費用が安そうだったから。 □ 事務所の立地がよさそうだったから。

 □ 司法書士が信頼できそうだったから。 □ 知人や友人の紹介

 □ その他(                        )

2 ご依頼内容についてお聞かせ下さい。

どのような内容をご依頼されましたか?

 □ 過払い金返還請求 □ 自己破産申立て □ 個人再生申立て 

   ■ 任意整理(毎月の借金の返済額を減らす交渉等) 

   ■ 不動産の売却(債務を返済するための売却など)

   □ その他(                               )

●「任意整理」「個人再生申立て」をご依頼された方にお聞きします。
 毎月の借金の返済額はいくらぐらい減りましたか?又は完済できましたか?

 □ ¥       円減った。 又は ■ 全額を完済できた。

●司法書士の仕事や応対に満足されましたか?

 ■ とても満足した。     □ 満足した。

 □ 普通           

□ 少し不満だった      □ 不満だった

●上記の質問で「とても満足した。」「満足した。」とお書きいただいた方は、具体的に良かった点があればお書き下さい。

 (                                )

●上記の質問で「少し不満だった。」「不満だった。」とお書きいただいた方は、

差し支えなければ、ご満足頂けなかった点をお聞かせ下さい。

 (                                )

3 当事務所の印象をお聞かせ下さい。

●司法書士の印象をお聞かせ下さい。

 (                                )

●「こんなサービスがあったらいいのに」と思われることや、当事務所へのご意見・ご感想などがございましたら、ぜひお聞かせ下さい。

 


 

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