運営:ごとう司法書士事務所、ごとう不動産事務所
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事情があって、住宅ローンのついているマンションの清算したい場合の事例をご紹介します。住宅ローンがまだある不動産を一体どうやって売却するのでしょうか?融資をした銀行はどのように納得するのでしょうか?また買主の方は心配しないのでしょうか?
ご心配はいりません。抵当権等の銀行の担保権のついて状態で売却を検討することはよくあります。抵当権がついたままの不動産では、当然買主の方は購入しません。マンションの売却代金でローンが完済できる場合(又は足りないお金を別途出せる場合)、不動産売買の実務上、売買代金とローンの支払いを同時に行うという取引慣習があります。
これらは、司法書士の立会いの下で行われるものです。順番に見ていきましょう。
ご相談者様:愛知県清須市在住 62歳 男性
【ご相談内容】
事情があって自宅以外に名古屋市内にマンションを持っているが、そのマンションを売ってその代金で残っているローンを完済させたい。そんなことは可能でしょうか?ネットで調べるとできそうなことが書いてあったので、一度話を聞いてみたい。
売買代金で支払いができれば、ローンは完成できそうですが、先に銀行への支払いをしなくてはいけないとなると払えません。このような場合どうすればいのでしょうか。
解決方法:任意売却
ご相談した結果、おそらく売却代金でローンは一括返済ができそうでした。通常の名古屋市内のマンションでしたから、問題なく売れる物件でした。ご相談者の方も物件を手放すことを検討していたので、売却する方向で話を進めるようにしました。
なお、住宅ローンの支払いが先か、売買代金の受領が先かの話ですが、こちらは全く問題ございません。実務上は、同時に行ってしまいます。厳密には、売買代金支払いがありそこから住宅ローンの完済が行わるのであり、同時に行うことはできないのですが、司法書士がこれらの行為に立ち会うことで事実上同時に行うことができます。
マンションに関する債務以外は全く問題のなかったので、マンションのローンだけを処理すればよく、あとは金融機関に念のため取引状況の開示をしてもらい、任意売却全体のスケージュールをイメージして進めています。
なお、今回は、住宅金融公庫(現:独立行政法人住宅金融支援機構)が担保権者でした。ここは、任意売却のやり方が決まったいます。売却代金も基準があるので、住宅金融支援機構の手続きに沿って任意売却を進める形になります。
実際の任意売却の大まかな流れは次のとおりです。今回は債権者がローンを融資した金融機関2社だけですので、比較的スムーズに手続きが進みました。
買主の方が現れたあとも、最後の決済及び物件引渡しまで比較的短期間で終わっています。ご依頼者の方もとても協力的で理解のある方だったので、特に問題なく任意売却が完了しました。
【任意売却の流れ】
お客さまアンケートの概要
男性 62歳
会社員
依頼を考えられた理由:自分では解決できないと思ったから。
当事務所に最初にお問合せいただいた方法:電話
当事務所にお問い合わせされたきっかけ:HPを見たから。
依頼内容:任意整理(毎月の借金の返済額を減らす交渉等)、不動産の売却(債務を返済するための売却など)
依頼の結果:全額を完済できた。
司法書士の仕事や応対に満足されましたか?:とても満足した。
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