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不動産の価格の決め方

不動産の値段はどうやって決まるの?

不動産の価格はいったいどのようにして決まるのでしょうか。実は、一般的な物の値段を決める時と同じように、売主と買主の需要と供給のバランスにより決まります。つまり、最終的には契約当事者の自由な話し合いにより決まります。しかし、目安となる物差しのようなものがなくては、なかなか決められません。

そこで、一般的に不動産の価格を検討する場合、次の価格を参考にして決めることが多いと思います。以下それぞれの価格について説明していきます。

①公示地価
②基準地価
③路線価
④固定資産税評価額
⑤不動産会社の査定額

①公示地価

「公示地価」とは、国土交通省が毎年1月1日の全国の主要ポイントの土地を評価して、標準的な価格を示すものです。

市場で通常取引される価格より若干低くなる傾向があります。ただし、公的に示される価格の中では一番通常取引価格に近く金額が参考になります。後述の「路線価」や「固定資産税評価額」は、実は、この地価公示価格を参考にして決められています。

評価される土地が主要ポイントに限定される点が、この地価公示価格の弱いところになります。調べたい土地の近くの価格を推測して、評価することになります。また、実際の取引価格に比べて、市場の動向が価格に反映されるのが遅く、タイムリーな情報価格ではない点も注意が必要です。

②基準地価

都道府県が実施するもので、実際は依頼を受けた不動産鑑定士が調査をして価格を定めます。基準地価は、7月1日時点の土地を評価しています。評価時期が違いますが、基本的には①公示地価と同じです。

公示地価と基準地価を比較することで価格の変動を知ることができます。

 

③路線価

「路線価」とは、国税庁が、贈与税や相続税の課税のために定めた土地の価格です。

国税庁のホームページに公開されているので誰でも気軽に調べることができます。路線価は、前記①の地価公示価格の8割程度だと言われています。また、地方では路線価がないエリアもあり、その場合は倍率方式により算出することになります。

 

④固定資産税評価額

「固定資産税評価額」とは、不動産の所在地の市町村が、固定資産税や都市計画税の課税のための課税基準となる価格を言います。

固定資産税は、毎年1月1日の所有者に対して課税されるものです。毎年4月以降に納付書と一緒に送られてくる課税明細書には、各不動産の評価額が記載されており、これが「固定資産税評価額」です。

固定資産税評価額は、本来毎年見直し更新されるのが好ましいと思いますが、実際はそうではありません。3年に一度見直されています。これを「評価替え」と呼びます。名古屋市でも平成30年度が評価替えの年でしたので、見直されています。見直しにより評価額は上がったり、下がったり、又は変わらなかったりします。

⑤不動産会社の査定額

よく「不動産を無料査定します!」の広告等を見たことがありませんか?この査定が「不動産会社の査定額」です。

不動産会社の査定額は実はある程度幅があると言われています。通常は、路線価や固定資産税評価額なども参考にしますが、何と言っても一番価格に影響を与えているのは、「取引事例」です。近隣の似たような物件の直近の取引事例から㎡単価などを出して、当てはめます。あとは、不動産会社の評価先例などの経験からくる部分を価格に反映させたりします。

この取引事例を重視する性格上、どの事例を当てはめるかによって価格に幅を持たせることができるのです。また、地形や環境により価格を増減させたりもします。よく、出された査定額で売れるものだと勘違いされるかもしれませんが、実はそうではありません。まったく同じ不動産はありません。つまり、何かの理由をつければある意図をもって査定額をある程度高めに出すことは可能です。とはいっても通常はどの不動産会社に査定をお願いしても価格は似たり寄ったりになるはずです。くれぐれも単純に一番高い査定額を出した不動産会社に仲介をお願いするような事はしない方がよいでしょう。繰り返しになりますが、査定額で売却できる保証があるわけではありません。査定を出した不動産会社が査定額で買い取ってくれるのであればよいですが。売買代金は、あくまで売主と買主で決めるものですから。ご注意下さい。

不動産の価格のまとめ

不動産の価格を示すものはいろいろあることをご理解いただけたと思います。不動産の価格は、それを知りたい場面によってこれらの情報を参考に決定しているのです。

例えば、売買であれば、市場で流通しているいわゆる「実勢価格」で取引されることが多いでしょうから、やはり不動産会社の査定額がとても参考になります。一方、相続の遺産分割がうまくまとまらない場合に利用する家庭裁判所の遺産分割調停では、相続財産の不動産は、実務上、固定資産税評価額を採用することがほとんどです。このように必要な場面により妥当なものを採用しているのです。また、公的な価格となる公示価格と基準地価も参考になります。これらの価格は、不動産鑑定のプロである不動産鑑定士が算出しているものですから、いわば理論上での査定額となるのです。理論上の査定額と実際の取引事例などの査定額を参考に不動産の価格を決定します。

ただし、任意売却のような売買の場面では、売主と買主の需要と供給により決まるということが原則だという視点を忘れないようにして下さい。その時、その金額で買うという人がいてはじめてその売買価格は決まるのです。査定額や評価額と実際に売り買いされる金額は別物なのです。複雑で売却の期限等が定まっていることが多い任意売却は、通常の査定額にならないこともあり得ます。

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