不動産の価格の決め方

「公示地価」とは、国土交通省が毎年1月1日の全国の主要ポイントの土地を評価して、標準的な価格を示すものです。

市場で通常取引される価格より若干低くなる傾向があります。ただし、公的に示される価格の中では一番通常取引価格に近く金額が参考になります。後述の「路線価」や「固定資産税評価額」は、実は、この地価公示価格を参考にして決められています。

評価される土地が主要ポイントに限定される点が、この地価公示価格の弱いところになります。調べたい土地の近くの価格を推測して、評価することになります。また、実際の取引価格に比べて、市場の動向が価格に反映されるのが遅く、タイムリーな情報価格ではない点も注意が必要です。

都道府県が実施するもので、実際は依頼を受けた不動産鑑定士が調査をして価格を定めます。基準地価は、7月1日時点の土地を評価しています。評価時期が違いますが、基本的には①公示地価と同じです。

公示地価と基準地価を比較することで価格の変動を知ることができます。

「路線価」とは、国税庁が、贈与税や相続税の課税のために定めた土地の価格です。

国税庁のホームページに公開されているので誰でも気軽に調べることができます。路線価は、前記①の地価公示価格の8割程度だと言われています。また、地方では路線価がないエリアもあり、その場合は倍率方式により算出することになります。

「固定資産税評価額」とは、不動産の所在地の市町村が、固定資産税や都市計画税の課税のための課税基準となる価格を言います。

固定資産税は、毎年1月1日の所有者に対して課税されるものです。毎年4月以降に納付書と一緒に送られてくる課税明細書には、各不動産の評価額が記載されており、これが「固定資産税評価額」です。

固定資産税評価額は、本来毎年見直し更新されるのが好ましいと思いますが、実際はそうではありません。3年に一度見直されています。これを「評価替え」と呼びます。名古屋市でも平成30年度が評価替えの年でしたので、見直されています。見直しにより評価額は上がったり、下がったり、又は変わらなかったりします。

よく「不動産を無料査定します！」の広告等を見たことがありませんか？この査定が「不動産会社の査定額」です。

不動産会社の査定額は実はある程度幅があると言われています。通常は、路線価や固定資産税評価額なども参考にしますが、何と言っても一番価格に影響を与えているのは、「取引事例」です。近隣の似たような物件の直近の取引事例から㎡単価などを出して、当てはめます。あとは、不動産会社の評価先例などの経験からくる部分を価格に反映させたりします。

この取引事例を重視する性格上、どの事例を当てはめるかによって価格に幅を持たせることができるのです。また、地形や環境により価格を増減させたりもします。よく、出された査定額で売れるものだと勘違いされるかもしれませんが、実はそうではありません。まったく同じ不動産はありません。つまり、何かの理由をつければある意図をもって査定額をある程度高めに出すことは可能です。とはいっても通常はどの不動産会社に査定をお願いしても価格は似たり寄ったりになるはずです。くれぐれも単純に一番高い査定額を出した不動産会社に仲介をお願いするような事はしない方がよいでしょう。繰り返しになりますが、査定額で売却できる保証があるわけではありません。査定を出した不動産会社が査定額で買い取ってくれるのであればよいですが。売買代金は、あくまで売主と買主で決めるものですから。ご注意下さい。