高齢の親族から不動産を買うとき｜意思確認と決済を名古屋の司法書士兼宅建士が解説

売買の契約は、売る方ご本人が内容を理解し、自分で決めて結ぶものです。契約のときに、内容を理解して判断する力がなかった場合、その契約は無効になります。

この力があるかどうかは、年齢や病名だけで決まるものではありません。当事務所では、「どの不動産を、だれに、いくらで売るのか」「売った後、自分はどこに住むのか」を、ご本人が分かって決めているかどうかを、お話をうかがって確かめます。

ご家族が先に話を決めてしまい、ご本人には署名だけをお願いする、という進め方は避けます。次のことを、ご本人の言葉で確かめておきます。

• 売ることに納得しているか
• 売った後の住まいをどうするか（住み続ける約束をするのか、施設などへ移るのか）
• 受け取った代金を何に使うか

売買の価格の決め方と、契約書や代金の記録の残し方は、「親族間の不動産売買の進め方」の記事でご案内しています。

司法書士がご本人に確かめること

名義を変える登記のご依頼を受けるとき、司法書士は、売る方と買う方のそれぞれについて、本人確認の書類で氏名・住所・生年月日などを確認します。売る方ご本人には、あわせて、その不動産を売る意思があることを直接確かめます。

売る方が入院中の場合や、施設にいらっしゃる場合は、どのように確認を進めるかを、早めにご相談ください。

ご本人が出向けないときは、ご本人が委任状を作り、ご家族などが代理人として契約を結ぶ方法があります。ただし、代理人が契約できるのは、ご本人から任された範囲に限られます。委任状を作る時点で、ご本人が売買の内容を理解していることが前提です。

ご家族であっても、ご本人から任されていないのに、代わりに署名や押印をすることはできません。そのようにして結んだ契約は、ご本人が後から認めないかぎり、ご本人の契約としては扱われません。

話がまとまったら、契約、代金の支払い、名義を変える登記までを、できるだけ短い期間で終えます。契約と決済を同じ日に行う方法もあります。

契約を結んだ後、決済の前に売る方が亡くなった場合、売る方の義務は相続人が引き継ぎます。名義を変える登記には、相続人全員の協力が必要になり、相続人を確かめる戸籍集めなどで手続きに時間がかかります。決済までの間にご本人の判断が難しくなった場合も、手続きを進めにくくなります。

ご本人が売買の内容を理解して決めることが難しくなっている場合は、無理に進めません。そのまま契約を結ぶと、後になって契約が無効とされるおそれがあり、買った方もご家族も困ることになります。

この場合は、成年後見制度を使う方法があります。成年後見人が選ばれた場合は、成年後見人がご本人に代わって売買の契約を結びます。ご本人の住まいを売るときは、家庭裁判所の許可も必要です。いまは施設や病院にいて住んでいない自宅も、ここでいう住まいに含まれることがあります。詳しくは、相続専門サイトの「認知症の親の家は売れない？成年後見と処分許可」でご案内しています。

判断する力がしっかりしているうちにできる備えとして、任意後見や家族信託があります。こちらも相続専門サイトでご案内しています。