名古屋で相続した空き家を売却するときの税金の話【ごとう司法書士事務所】

譲渡所得税とは、不動産を売却することで得られる利益に対して課される所得税のことです。
具体的には売却したときに課税譲渡所得金額が発生した場合に課されます。
譲渡所得税は、不動産の売却代金から不動産を購入したときの代金や費用、売却するときにかかった費用を差し引いた金額に課税されます。 
実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。通常以下のものが主な取得費として考えられます。

【取得費】
①購入代金
②固定資産税の精算金
③不動産仲介手数料
④売買契約書に貼付した収入印紙代
⑤登記費用（登録免許税、登記手数料）
⑥不動産取得税

不動産を売買すると、得られた売却益に対して税金がかかります。これが譲渡所得税の正体ですが、どのような場合でも税金がかかるわけではありません。

不動産の流動性に関係する税金は、政策的に特例が設けられることが多く、今回はよく使われる2つの特例をご紹介します。

不動産を売買などで動かそうとすると多額の税金がかかります。賢く売却して少しでも税金が少なるなる方法を探すとよいでしょう。

相続前から被相続人と同居していた家族が、自宅を相続した後に売却する場合は、居住用財産の特例が適用されて、最高3000万円の特別控除を受けることができます。
このとき重要になるポイントは、家族が相続し、名義変更することです。下記の「＊相続した空き家売却特例」とは別の特例になります。

ここでいう居住用とは、現に居住のように供している家屋以外にも、居住しなくなった日から3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した家屋も含まれます。

さらに居住用財産の所有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例も受けられます。3000万円の特別控除は所有期間の制限はありませんので注意して下さい。譲渡所得の金額が6000万円以下の部分につき、所得税10%、住民税4%（通常：所得税15%、住民税5%）で税金を計算できます。

また、居住用と非居住用がある場合又は店舗兼住宅のような場合は、利用状況に応じて別途計算や居住用部分の判定が必要になります。

なお、特例を適用できない例としては、居住用不動産の譲渡先が「配偶者」や「親族」の場合などがあります。

相続後、被相続人が居住していた実家を売却する場合、3000万円の特別控除を受けるには3つの条件があり、これらを満たすと被相続人居住用家屋としてみなされ、特別控除の対象になります。

1． 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。 
2．区分所有建物登記がされている建物でないこと。
3．相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

以上の3つの条件を満たしつつ、特別控除の適用のための要件を満たすことができれば売却の際に3000万円の特別控除を受けることができます。 
適用のための要件には、 

1．売った人がその不動産を取得したこと 
2．指定された要件を満たした上での売却を行ったこと 
3．相続が開始された日から数えて3年目の12月31日までに売却すること 
4．売却代金が1億円以下であること 
5．売った土地や建物に対して他の特別控除を受けていないこと
6．同一の被相続人から相続又は遺贈で取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。 
7．特別な関係にある人に対して売却していないこと が挙げられます。

以上、名古屋の司法書士が、相続した不動産を売却するときにかかる譲渡所得税を控除するための条件をご紹介しました。 

相続した不動産の売却を節税するには、実は、相続開始後、相続登記をするところから始まっています。このスタートから売却までの一連の計画を間違うと、上手く賢く売却できません。相続不動産の売却を前提にする遺産分割協議などの相続手続きをするようにしましょう。

特別控除を受けるためには様々な条件がありますが、複雑で難しいですよね。
「もしかしたら特別控除を受けられるかもしれない」と思われた方がいらっしゃいましたら、一度ご検討されてみてはいかがでしょうか。

相続場面で、これらの特例を受けるためには、必要書類を添えて確定申告する必要があります。特例を適用して計算した結果、税金がかからないからといって、確定申告を忘れないようにしましょう。特例の適用が受けられなくな

年明けの1月は、まだ税務署が混んでいないので税金相談を利用する場合は、早めに予約をして税務署に行くようにして下さい。確定申告直前は、税務署は大変込み合います。やきもきしないためにも早め早めの行動をおすすめします。

名古屋市内でも区で管轄を分けて何か所か税務署があります。例えば、瑞穂区であれば昭和税務署、西区であれば名古屋西税務署です。

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