不動産の個人間売買の流れ｜確認・契約・決済・登記を名古屋の司法書士兼宅建士が解説

個人間売買は、次の順で進みます。

1. 物件と権利関係を確かめる　登記の内容、現地の状況、境界を確かめます。
2. 価格と条件を話し合う　代金、引渡しの時期、税金や費用の分け方を決めます。親族や知人の間でも、価格は相場を確かめたうえで決めます。
3. 売買契約書を作る　話し合った内容を書面にします。
4. 契約を結ぶ　契約書に署名・押印をします。手付金を受け渡すこともあります。
5. 決済と引渡しをする　残りの代金の支払いと、鍵や書類の引渡しを同じ日に行うのが安全です。
6. 名義を変える登記をする　買った方の名義に変える登記（所有権移転登記）を申請します。

売る方と買う方の関係が近いほど、3の契約書と5の決済の段取りが簡単に済まされがちです。後から困るのは、たいていこの2つです。

まず、法務局で登記事項証明書を取り、今の所有者がだれか、抵当権や差押えの登記が残っていないかを確かめます。売る方の住所や氏名が登記の記録と違っているときは、名義を変える登記の前に、住所や氏名を今のものに直す登記が必要です。

次に、現地で境界の目印や越境の有無を確かめます。仲介会社が入る売買では、宅地建物取引士が、買う方に対して、登記された権利や法令上の制限などを契約の前に書面で説明します（重要事項説明）。個人間だけの売買にはこの説明がありません。建て替えができる土地か、私道の負担はないかといった点を、自分たちで調べておくことになります。

売買は、売る・買うという合意があれば成立し、契約書がなくても法律上は有効です。けれども、代金の額、支払いの時期、引渡しの時期、費用の分け方を書面に残しておかないと、後で話が食い違ったときに確かめる手がかりがなくなります。親しい間柄ほど、契約書を作っておくことをおすすめします。

契約書で特に大切なのが、引き渡した後に不具合が見つかったときの取決めです。引き渡された土地や建物が契約の内容に合っていなかったとき、買った方は売った方に対し、修理などの対応を求めることができ、事情に応じて代金の減額、損害賠償、契約の解除を求めることもできます（契約不適合責任）。建物の傷みなど品質に関する不具合は、買った方が気づいてから1年以内に売った方へ知らせておかないと、これらを求めることができなくなります。ただし、売った方が引渡しの時にその不具合を知っていた場合や、重大な不注意で知らなかった場合は、この1年の制限はかかりません。

個人どうしの古い建物の売買では、「売った方はこの責任を負わない」と契約書で決めることもできます。ただし、売った方が知っていながら伝えなかった不具合や、売った方が自分で第三者のために付けた権利については、その取決めをしていても責任を免れません。雨漏りや設備の故障など、分かっていることは契約の前に伝え、契約書にも書いておくことが、売る方を守ることにもなります。

契約を結ぶときの手付

契約のときに、買う方が売る方へ手付金を渡すことがあります。手付金は、決済のときに代金の一部に充てるのが一般的です。手付金を渡した場合、相手が契約の実行に取りかかるまでは、買う方は手付金を手放すことで、売る方は手付金の倍の額を実際に差し出すことで、契約をやめることができます。手付金を入れるかどうか、いくらにするかは、売る方と買う方で決めます。

買う方が住宅ローンなどの融資を使う場合は、早めに金融機関へ相談します。仲介会社を入れない個人間売買では、金融機関から、仲介会社を入れたうえで重要事項説明書と売買契約書を出すよう求められることが多いためです。仲介会社が入らないままでは、融資が下りないこともあります。

決済と引渡し

残りの代金の支払いと、鍵や登記に必要な書類の引渡しは、同じ日に同じ場所で行うことをおすすめします。法律で決まっているわけではありませんが、代金を先に払ったのに名義が変わらない、名義を先に変えたのに代金が入らない、という事態を防ぐためです。

名義を変える登記は、決済のその日のうちに申請するのが安全です。登記が済むまでの間、買った方は、自分の不動産であることを第三者に主張できないからです。売る方の住宅ローンが残っているときは、決済の日に受け取った代金で完済し、抵当権を消す登記を名義の登記と同じ日に申請する進め方が一般的です。

名義を変える登記は、売る方と買う方が共同で申請します。主な書類は次のとおりです。

売る方

• 権利証（登記識別情報、または登記済証）
• 印鑑証明書（作成から3か月以内のもの）と実印
• 固定資産評価証明書（登記にかかる税金の計算に使います）

権利証をなくした場合でも、別の方法で手続きができます。早めにご相談ください。

買う方

• 住民票の写し（マイナンバーの記載がないもの）
• 国籍を確かめる書類（2026年10月5日以降の申請では、買う方の国籍を申請書に書き、確かめる書類を付けます。日本国籍の方は、本籍の記載がある住民票の写しや戸籍の附票の写しなどです。住民票コードを申請書に書くことで、付けなくて済む場合もあります。国籍は公開されません）

このほか、売買の内容を記した書類（登記原因証明情報）を作ります。書類ごとの詳しい説明は、「不動産の個人間売買で必要なもの」「不動産を個人間だけで売買する場合の登記手続きや必要書類」の記事でご案内しています。

費用は、おおむね次のとおりです。

• 登記にかかる税金（登録免許税）　土地は固定資産税評価額の1.5％（2029年3月31日までに登記を受ける場合）、建物は原則2％です。買った方が自分で住む住宅には、一定の要件を満たせば軽くなる取扱いがあります。
• 契約書に貼る収入印紙　契約書に書いた代金の額に応じて決まります。
• 司法書士の報酬　登記の内容や物件の数によって変わります。

売った方に利益が出たときの税金や、買った方にかかる不動産取得税は、別に検討が必要です。また、相場よりも著しく安い代金で売買すると、買った方に贈与税がかかることがあります。税金の計算は、提携の税理士をご紹介できます。

• 仲介が要らない取引　司法書士として、契約書をはじめとする書類の作成、決済の立会い、名義を変える登記までを通してお手伝いします。
• 仲介が必要な取引　融資を使うために重要事項説明書が求められる場合などは、ごとう不動産事務所（宅地建物取引業）として仲介に入り、重要事項の説明と売買契約書の作成を行います。登記は司法書士としてそのままお受けします。

どちらの形が合うかは、ご相談の際に取引の内容をうかがってご案内します。売る方と買う方のどちらからのご相談でもお受けしています。

個人間売買のよい点と気をつけたい点は「土地や家を仲介業者なしの個人間で売買するメリット・デメリット」で、お隣の土地を買う場合の進め方は「隣の土地を買いたいときの進め方」で、それぞれご案内しています。

▶ ご相談の際は、登記事項証明書や固定資産税の納税通知書など、お手元にある資料をお持ちください。お電話は、フリーダイヤル0120-290-939までお気軽にどうぞ。

※本記事は2026年11月時点の法令等に基づいています。税率や手続きは改正されることがありますので、実際のお手続きの際にご確認ください。