隣の土地を買いたいときの進め方｜買う前の確認・価格・登記を名古屋の司法書士兼宅建士が解説

（1）名義は誰になっているか

法務局で登記事項証明書を取り、土地の名義人を確かめます。

名義が亡くなった親御さんのままになっている場合は、相続登記を済ませてもらわないと、買主への名義変更の登記ができません。売買の話し合いや契約は先に進められますが、代金を支払って名義を移す日までに、相続登記が必要です。

（2）抵当権が付いていないか

登記事項証明書の「権利部（乙区）」に抵当権が残っていると、名義を移した後でも、元の借入れが返されなければ、土地が競売にかけられるおそれがあります。抵当権は、代金の支払いと同じ日までに抹消の手続きができるよう、売主に準備してもらいます。

売却に伴う抵当権の消し方は、「不動産売却の際の抵当権抹消登記」のページで説明しています。

（3）境界ははっきりしているか

境界標があるか、塀や樹木が境界を越えていないかを、現地で売主と一緒に確かめます。

隣の土地をまるごと買う場合、買った後は両方の土地がご自分のものになります。このため、2つの土地の間の境界よりも、買う土地とその向こう側の土地や道路との境界のほうが大切です。測量をするかどうかは、費用と土地の使い道を見て決めます。

土地の一部だけを買う場合は、名義変更の登記の前に、土地を分ける登記（分筆）が必要です。分筆の登記は、売主（名義人）が申請します。

（4）農地ではないか

農地法の「農地」は、耕作のための土地です。いまは作っていなくても、耕そうとすればいつでも耕せる休耕地は、農地に含まれます。農地かどうかは、登記上の地目ではなく、土地の現況で判断されます。

農地を買うときは、原則として農地法の許可が必要です。畑や田のまま買う場合は農業委員会の許可、宅地や駐車場にする目的で買う場合は都道府県知事などの許可です。許可が必要な売買を許可なしで行っても、所有権は移りません。

市街化区域にある農地を、宅地や駐車場にする目的で買う場合に限り、許可の代わりに、あらかじめ農業委員会へ届け出る方法になります。市街化区域でも、畑や田のまま買う場合は許可が必要です。この許可は、買う方またはその世帯員等が、取得後に必要な農作業に常時従事すると認められることなどが条件になるので、農業をしていない方は、早めに農業委員会に確かめます。

登記上の地目が「田」「畑」の土地や、現況が田畑の土地の話が出たら、最初にこの点を確認します。

隣どうしの売買には、決まった相場表がありません。近くの取引の事例、路線価、固定資産税評価額などを材料に、双方が納得できる金額を話し合います。

気をつけたいのは、安くしすぎることです。個人から、時価よりも著しく低い価格で土地を買うと、時価との差額を贈与で受け取ったものとして、買主に贈与税がかかる場合があります。土地の時価は、通常の取引で成り立つ価格をいいます。「著しく低い」かどうかに一律の線引きはないので、価格を決める前に、提携税理士と確認します。

売る側の考え方は、相続サイトの「実家や土地を隣の人に売る方法」で説明しています。

1. 条件を決める（価格、支払日、測量をするか、境界の扱い、古い建物や樹木をどうするか）
2. 売買契約書を作る
3. 代金の支払いと同じ日に、名義変更の登記を申請する
4. 必要に応じて、土地を1つにまとめる（合筆）

売買契約書を作る

隣どうしでも、売買契約書は作っておくことをおすすめします。

個人どうしで、不動産会社が関わらない売買では、宅地建物取引士による重要事項の説明がありません。土地にかかる制限や不具合は、買主がご自分で確かめ、決めたことを契約書に書き残すことになります。紙の契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼ります。

代金の支払いと名義変更は同じ日に

土地の所有権は、特に取り決めがなければ、売買の合意で移ります（農地は、許可などの手続きが済んでからです）。ただし、登記をしなければ、第三者に対して自分の土地だと主張できません。

そこで、代金の支払いと、名義変更に必要な書類の受け渡しを同じ日に行い、その日のうちに登記を申請します。

土地を1つにまとめる（合筆）

買った土地とご自宅の土地を、登記のうえで1つにまとめることを合筆といいます。合筆をしなくても、土地はそのまま使えます。

合筆ができるのは、隣り合っていて、字（地番区域）、地目、名義人（共有の場合は持分も）が同じ、などの条件を満たす土地どうしです。また、抵当権などの登記がある土地は、原則として合筆できません。ご自宅の土地に住宅ローンの抵当権が付いている場合、そのままでは買った土地と1つにまとめられません。

合筆の登記は、ご自分で申請することもできますが、通常は土地家屋調査士に依頼します。当事務所から土地家屋調査士をご紹介できます。

かかる費用

• 登録免許税：名義変更の登記にかかる税金です。土地の固定資産税評価額をもとに計算します。売買の税率は本則2％で、2029年3月31日までに登記を受ける場合は1.5％に軽減されます。
• 司法書士の報酬
• 売買契約書の収入印紙
• 土地家屋調査士の費用：測量、分筆、合筆をする場合
• 不動産取得税：かかる場合があります。

どちらが何を負担するかは、契約で決めます。金額は、土地の評価額や測量をするかどうかで変わります。当事務所の費用は、ご事情を伺ったうえでお見積りします。

ごとう事務所でお手伝いできること

当事務所は、司法書士と宅地建物取引士を兼ねています。司法書士としての法律と登記の知識と、宅地建物取引士としての売買実務の知識を合わせて、次のことを一つの窓口でお手伝いします。

• 買う前の登記の確認
• 売買契約書をはじめとする法的な書類の作成
• 代金の支払いの立会い
• 名義変更の登記
• 測量、分筆、合筆が必要な場合の土地家屋調査士のご紹介

契約から代金の支払い、名義変更まで、取引全体を見届けます。

「隣から声をかけられたが、何から確かめればよいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

※このページは、2026年11月時点の法令にもとづく一般的な説明です。税金の取扱いは、個別の事情によって変わります。