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名古屋の任意売却専門家が解説する不動産の親戚同士等の個人間売買

ここでは、任意売却に関してあらゆる角度から情報をご提供していきます。必ず気になる記事が見つかるはずです。ご自身のお悩みの解決につながる記事をぜひ見つけて下さい。

名古屋市で親戚同士での売買をする方へ名義変更の方法についてお教えします

仲介業者なしの個人間の売買で知っておくべきこと

売買によって不動産の所有者が変わる場合、名義変更を行う必要があります。 

これは、親戚や兄弟が買主になる場合でも必要なことです。
名義変更を行う際、必要な書類を揃えるために、インターネットや書籍で勉強して、書類を作成することもできますが、法的な解釈や不動産の専門用語なども理解しなければなりません。そこまで加味した上で今の自分の状況にあった書類を作成することは非常に困難であると言えるでしょう。


そこで今回は、名古屋の司法書士が、不動産を売買した時の名義変更の手続きについてご紹介します。

 

1 親族間における不動産の売買とは?

不動産業者を通さず、親族間で不動産の売買をする場合、仲介業務を依頼せずに所有権移転登記の手続きを行うことができます。
しかし、不動産は重要な財産となりますので、不動産登記の専門家である司法書士に依頼しておくと安心できるかと思います。
また、親族間の売買でたとえ1円で売買したとしても、法的には売買とみなされます。 
ただし、あまりにも低い価格で不動産を譲り受けた際は、その不動産の時価と支払った額の差額分に贈与税がかかる場合があります。

売買代金を一般の方同士で決める場合は、注意して下さい。公的な不動産の評価額には、固定資産税の評価証明書や路線価、地価公示価格など売買代金の目安になるものがあります。それらをうまく活用して売買金額を決定するのとよいかもしれません。

2 抵当権などの権利がついている場合

不動産の所有者の方が住宅ローンを組んで物件を購入している場合、抵当権という銀行等の金融機関が設定して抵当権がついています。売買の際は、この抵当権を抹消しなくてはいけません。この場合は、いわゆる「任意売却」と同じような状況です。売却理由は様々ですが、売買の際に住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはいけません。オーバーローンいって、売却代金では完済できな場合、別の方法でお金を工面するなど債務整理の要素が含まれることもあります。

これらは、法律の話になることも多く、単純な不動産の売買とは異なります。このような場合はやはり任意売却として専門のところに依頼をした方が安全だと思います。

不動産に差押えの登記が入っている場合は同でしょう?

この場合は、差し押さえをされた理由を確認しましょう。差押債権者はお金の支払いがあれば、差し押さえを取り下げます。差押えには、固定資産税など税金の滞納や社会保険料の滞納など様々な理由が考えられます。売買代金でこれらが完済できるようなら、売却はできます。

ただし、不動産の任意売却として専門家が間に入っていないと、話がスムーズに進みません。債権者は当事者だけで話をそのまま信用することは少ないので、プロと一緒に手続きを進めることが売却への近道になります。

3 登記申請に必要な書類

不動産の売り買いをする場合、買主の方への登記名義の変更も忘れてはいけません。具体的には「所有権移転登記」になります。この所有権移転登記は、売買をしたら自分たちで登記申請をしなくてはいけません。この売買の登記は義務ではありませんが、買主の方は必ず自分の名義へ変更するようにして下さい。

自分の所有権を主張できないことがあります。

高額な売買代金を支払うような不動産の売買では、実体の権利関係を必ず登記に反映することが大切です。登記手続きは、他の行政手続きとは異なります。いやいや義務的にやるようなものではなく、むしろ当然のように積極的に申請をしていくものです。

所有権移転登記の手続きは司法書士に依頼した場合の一般的な必要書類をご紹介します。 
以下の書類以外に、司法書士が作成した登記原因証明情報と委任状に署名押印が必要になります。 
買主の場合

*住民票 
*認印 
*身分証明書

売主の場合

*当該不動産の登記済権利証、または登記識別情報 
*印鑑証明書 
*実印 
*当該不動産の固定資産税評価証明書 
*身分証明書

売主である所有者の「登記上の住所」と「住民登録上の住所」が違う場合、売買による所有権移転登記をする前提として、売主の住所変更登記が必要になる場合があります。

4 所有権移転登記に伴う登録免許税とは?

売買による所有権移転登記を申請する場合、必ず登録免許税を支払わなければなりません。 
登録免許税は法務局へ申請する際に同時に支払わなければならず、登録免許税の納付がない場合は登記申請が却下されてしまい、登記することができません。
登録免許税の税率は、原則的に価額の2%ですが、土地については軽減措置により、平成31331日までの間に登記を受ける場合、1.5%となっています。
価額は市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合はその価格です。 
それがない場合は登記官が認定した価額になります。

まとめ

以上、名古屋の司法書士が、不動産を売買した時の名義変更の手続きについてご紹介しました。

 
司法書士への依頼をせずに、自力で所有権移転登記の申請をすることもできますが、かなりややこしく、トラブルが発生する原因の一つにもなりかねません。売買対象の不動産に抵当権や仮登記、差押えが入っているような場合は、債務の整理が伴う任意売却となる可能性があります。一般の方同士で行うにはかなり大変な取引となります。


何か不安がある場合やお困りの際は、ぜひ一度ごとう司法書士事務所までご連絡ください。

 

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