外国籍の方の不動産売買｜必要な書類と登記の手続きを名古屋の司法書士兼宅建士が解説

外国籍の方は、法令や条約で禁止されている場合を除いて、日本国籍の方と同じように、不動産を所有し、売買することができます。価格と条件を話し合い、契約書を作り、代金を支払い、名義を移す登記をする、という流れも変わりません。なお、国が「特別注視区域」に指定した区域にある、一定の広さ以上の土地や建物を売買するときは、国籍にかかわらず、契約の前に国への届出が必要です。

違いが出るのは、登記に使う書類です。そして、その違いは国籍よりも、どこに住んでいるのかによって決まる部分が多くあります。日本に住んでいて住民票がある方は、日本国籍の方とほぼ同じ書類で手続きができます。海外に住んでいる方は、住民票や印鑑証明書に代わる書類を、本国や住んでいる国で用意することになります。

まず、住所を証明する書類です。日本に住んでいる方は、住民票の写しを使います。海外に住んでいる外国籍の方は、本国または住んでいる国の政府が作った住所の証明書か、本国または住んでいる国の公証人が作った住所の証明書にパスポートの写しを添えたものの、どちらかを用意します。外国語の書類には、日本語の訳文を付けます。

次に、氏名の表記です。外国籍の方が新しく名義人になるときは、登記簿の氏名にローマ字の表記を併記する申出をします。

さらに、2026年10月5日からは、名義人になる方の国籍を、登記の申請とあわせて法務局へ申し出ることになりました。国籍が確かめられる公的な書類を添えます。外国籍の方は、国籍が記載された住民票の写し、パスポートの写し、在留カードの写し、特別永住者証明書の写しなどを使います。この申出は、日本国籍の方が買うときにも必要です。申し出た国籍は、公開されません。

最後に、海外に住んでいる方が名義人になるときは、日本国内の連絡先になる方の氏名と住所などを登記します。連絡先になる方の承諾書と印鑑証明書が必要なので、引き受けてくれる方がいるかどうかを、あらかじめ確かめておきます。日本国内の連絡先になる方がいない場合は、その旨を申し出て登記することもできます。

売る方は、名義を移す登記に実印を押し、印鑑証明書を出すのが原則です。日本に住んでいて印鑑の登録をしている外国籍の方は、日本国籍の方と同じように手続きができます。

印鑑の登録がない方や、海外に住んでいる方は、印鑑の代わりに署名で手続きをします。法令で署名と押印が求められる場面でも、外国籍の方は署名をすれば足りる、と定められているためです。この場合は、印鑑証明書に代えて、その署名がご本人のものであることを証明する書面（署名証明）を用意します。どこで証明を受けるのかは、国籍やお住まいの国によって違うので、早めに確かめておきます。

登記簿に載っている住所や氏名が今と違っているときは、名義を移す登記の前に、住所や氏名を直す登記が必要です。海外へ引っ越した方は、住所の移り変わりを証明する書類をそろえるのに時間がかかることがあります。

海外に住んでいる方が買うときは、不動産を取得してから20日以内に、日本銀行を通じて財務大臣へ報告書を出す必要があります。金額や広さにかかわらず必要で、2026年4月1日からは、ご自分が住むための家を買ったときも報告の対象になりました。報告書は、日本に住んでいる代理人が出すこともできます。ここでいう「海外に住んでいる方」は、国籍ではなく、日本国内に住所や居所があるかどうかで決まります。海外に住んでいる日本国籍の方も対象です。外国籍の方は、日本国内の事務所に勤めている場合や、入国してから6か月以上たっている場合に、日本に住んでいる方として扱われます。来日して間もない方は、日本で暮らしていても報告が必要になることがあります。報告をしないと、罰則の対象になります。

海外に住んでいる方が売るときは、買う方に注意が必要です。買う方は、代金を支払うときに、その一部を所得税などとして差し引いて、税務署へ納めなければならないことがあります。差し引かずに全額を売る方へ支払ってしまうと、買う方が後で困ることになります。税金の上で「海外に住んでいる方」に当たるかどうかは、上の報告書の場合とは決め方が違い、日本国内に住所があるか、引き続き1年以上の居所があるかで決まります。買う方が個人で、ご自分や親族が住むために買う場合で、代金が1億円以下のときは、この必要はありません。当てはまるかどうかは、契約の前に税理士へ確かめることをおすすめします。提携の税理士をご紹介できます。

家を買った後の、万一のときの相続については、公式サイトの「日本で家を買った外国籍の方へ」でご案内しています。

▶ ご相談の際は、在留カード、パスポート、登記事項証明書など、お手元にある資料をお持ちください。お電話は、フリーダイヤル0120-290-939までお気軽にどうぞ。

※本記事は2026年11月時点の法令等に基づいています。税率や手続きは改正されることがありますので、実際のお手続きの際にご確認ください。