AIやひな形で作る不動産売買契約書｜署名前の確認を名古屋の司法書士兼宅建士が解説

ひな形は、多くの売買に共通する条項を並べたものです。AIは、質問に合わせて、条項を文章にしてくれます。どちらも、何を決めておくべきかを知る手がかりになります。

けれども、境界がはっきりしていない、建物が古い、庭に物置が残っている、引渡しの後もしばらく売る方が住み続ける、といったその売買だけの事情は、ご自分で書き足さない限り、契約書には入りません。後で話が食い違いやすいのは、こうした書かれていない部分です。

ひな形の中には、不動産会社が仲介に入る売買を前提にしたものもあります。たとえば重要事項説明書は、宅地建物取引業者が法律上の義務として作る書面です。不動産会社が仲介に入るときや、融資を使うために仲介を頼むときには作られますが、仲介も融資もない個人どうしの売買では、作らないことが多い書面です。それなのに、「買う方は重要事項の説明を受けた」という条項や、仲介手数料の定めがひな形のまま残っていると、契約書が実際の売買と合わなくなります。

売買に関する民法のルールは、2020年4月1日に施行された改正で見直されました。引き渡したものが契約の内容に合っていなかったときに、売る方が負う責任の定めも、このときに改められています。それより前に作られた書式をもとにした契約書には、改正前の言い回しが残っていることがあります。

AIが作った文案には、次のような誤りが見られます。

たとえば、すでに変わった制度をもとに書くことがあります。2020年の改正より前の言い回しのままで、引き渡した後の不具合の責任の条項を作る、といった誤りです。

たとえば、原則だけを書いて、例外を落とすことがあります。「売る方は、引き渡した後の不具合について責任を負わない」とだけ書き、売る方が知っていながら伝えなかった不具合は、この取り決めをしても責任を免れないことに触れない、といった誤りです。

たとえば、実際より強く言い切ることがあります。相続の登記が必要になるのは買う方へ名義を移すときまでなのに、「相続の登記が済むまで、売買契約は結べません」と書く、といった誤りです。

たとえば、「だれが」「いつ」を取り違えることがあります。固定資産税は毎年1月1日の所有者に課されるのに、「引渡しの日の所有者に課される」と書く、といった誤りです。

たとえば、当事者による違いを落とすことがあります。外国籍の方や海外にお住まいの方の書類を、日本に住む日本人と同じ前提で書く、といった誤りです。

どれも文章としては自然に読めるので、読んだだけでは誤りに気づきにくいのが難点です。AIは、その不動産の登記簿も現地も見ていませんし、書いた内容の責任を負うこともありません。AIの文案は、条文や登記簿と一つずつ照らし合わせてから使うものだとお考えください。

まず、契約書に書く不動産の表示は、登記事項証明書を見ながら、そのとおりに写します。土地は、所在、地番、地目、地積を書きます。建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積を書きます。物置や車庫が附属建物として登記されているときは、それも書きます。マンションは書き方が異なるので、「マンションの個人間売買」をご覧ください。ふだん使っている住所と、登記簿の所在や地番は、一致しないことがあります。

次に、売買の対象に漏れがないかを確かめます。敷地が二つ以上の土地に分かれている、前の道路に持分がある、登記されている物置や車庫がある、という場合に、その一部を書き漏らすと、そこが売買に含まれるのかどうかが後で問題になります。

最後に、面積と境界の扱いを決めます。登記簿の面積のままで売買するのか、測量をして、面積の差を代金で精算するのか。境界を売る方が現地で示すのか、今の状態のままで引き渡すのか。ひな形には、どちらか一方の文が初めから入っていることがあるので、お二人の合意と合っているかを確かめます。

代金の額、手付金の有無と額、残りの代金を支払う日、引渡しの日は、数字と日付で書きます。「後日協議する」のままにしておくと、契約書を作った意味が薄れてしまいます。

固定資産税の扱いも決めておきます。固定資産税は、原則として、毎年1月1日に登記簿などに所有者として載っている方に、その年度の分が課されます。年の途中で売買をしても、その年度の納税通知書は売る方に届きます。引渡しの日を境に、日割りで精算するのかどうかを、契約書に書いておきます。

エアコンや照明、物置など、建物や敷地に残していくものと、売る方が片づけるものも、書き分けておきます。

不動産の売買契約書には、書かれた代金の額に応じて、印紙税がかかります。収入印紙の費用をだれが負担するのかも決めておきます。

引き渡した後に不具合が見つかったときの責任と、手付金のしくみは「不動産の個人間売買の流れ」で、買う方が住宅ローンを使うときの取り決めは「個人間売買で住宅ローンを使うとき」でご案内しています。

契約書の売る方が、登記簿に所有者として載っている方と同じ人かを確かめます。亡くなった方の名義のままになっている不動産を、相続した方が売るときは、名義を移す登記の前に、相続の登記が必要です。共有の不動産の全体を売るときは、共有者の全員が売る方として署名します。

売る方の住所や氏名が、引っ越しや結婚などで登記簿と違っているときは、そのままでは名義を移す登記の申請が通りません。名義を移す登記の前に、登記簿の住所や氏名を今のものに直す登記が必要です。契約の前に、登記事項証明書と今の住所・氏名を見比べておきます。

名義を移す登記では、売買があったことを示す書面を法務局へ出します。この書面と申請の内容が食い違っていると、申請は通りません。契約書に書いた売る方の住所・氏名と不動産の表示が登記簿と合っていて、所有権がいつ移るのかがはっきり書かれていれば、この書面も滞りなく作れます。契約書は、取り決めの記録であると同時に、登記の出発点でもあります。

▶ ご相談の際は、作成された契約書の案、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書など、お手元にある資料をお持ちください。お電話は、フリーダイヤル0120-290-939までお気軽にどうぞ。

※本記事は2026年11月時点の法令等に基づいています。税率や手続きは改正されることがありますので、実際のお手続きの際にご確認ください。