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任意売却の際の抵当権抹消登記【名古屋のごとう司法書士事務所】

ここでは、任意売却に関してあらゆる角度から情報をご提供していきます。必ず気になる記事が見つかるはずです。ご自身のお悩みの解決につながる記事をぜひ見つけて下さい。

不動産の抵当権の消し方は?任意売却するなら必ず消さなきゃならないの?

抵当権抹消手続きで知っておくべき2つの注意点

任意売却で土地や建物などの不動産を売買するときには、売主としては抵当権などの担保権が設定されている場合は注意が必要です。
なぜなら、買主は抵当権などの担保権がついている不動産買うことはないからです。

抵当権がついているということは、将来、債務者が支払いを怠れば、銀行などに競売にかけられてしまい、所有権を失う恐れがあるのです。そのような制限がついている不動産を買う人は普通いません。

 

任意売却を行う専門の司法書士はここにいつも注意をしているのです。専門家が気をつけている抵当権抹消について、理解することで任意売却の肝を押さえておきましょう。

 

任意売却では買主を探すことも大切ですが、同じくらい又はそれ以上に債権者との交渉となる抵当権等の担保権抹消は最重要問題です。ここをクリアしなくては任意売却はそもそも成立しません。詳しい内容は司法書士などの専門家に任せるとしても、どのような形で売却が進むのかを理解することは任意売却の当事者である売主としても知っておいて損はありません。

 

「抵当権って何?」

「抵当権の抹消は、不動産売買するなら絶対にしなくちゃいけないの?」

と不安や疑問を抱えていらっしゃる方のために、今回は名古屋の司法書士が任意売却で不動産を売買する際の抵当権についてご紹介します。

 

ぜひご一読ください。

1.不動産の売買における抵当権

まず大前提に認識するべきなのは、任意売却で担保権が設定されたままでは取引が成立することはほぼ不可能ということです。任意売却では債権者の担保権である抵当権が登記されていることが多いでしょう。住宅ローンを組んでいれば、間違いなく金融機関の抵当権がついています。

 

法律上は担保権がついたままでも売買することは可能です。

しかし担保権が設定されているのは住宅ローンなどが設定されているのが一般的です。

したがって担保権がついたままの物件を購入すると、住宅ローンの返済が滞るといつ金融機関から競売を申立てられるか分からないので、住んでいることができなくなります。そのような危険な物件を誰も買いません。だから、売買の前に(実務上は、売買と同時に)抵当権等の所有権を制限するような担保権を抹消することが、売買契約の前提となるのです。

仮に現有資産で返済することができなくても、売買代金を充当したりすることでローンを完済できるめぼしを付ける必要があります。

 

抵当権を含む担保権が設定された不動産をそのままで売買するのは、事実上困難ということは肝に銘じておきましょう。

ただし、ほとんどの不動産売買の場合、売却代金で住宅ローンの残債を完済できることが多いのでそれほど問題となりません。実務では代金受け取りと同時に住宅ローンの返済を行い、取引を完了させています。また、仮に、売却代金ではローンを完済できない場合でも、足りない分を自己資金やご両親等の援助で補填して完済させれば全く問題ありません。この方法も実務ではよくあります。

 

不動産の任意売却では、この担保権解除が重要なポイントになります。

特に不動産売却代金ではローン等を完済できず、自己資金等で補填できない場合、金融機関との話し合いで担保解除をしてもらう必要があるからです。この点は、市などの行政による差押も同様の考え方になります。

2.抵当権を消す方法

それでは不動産(土地や建物など)に設定登記されている抵当権などの消し方を紹介します。

まず不動産に担保権が設定されているのは、住宅ローンの返済を確保する為です。

万が一返済が滞れば裁判所に競売を申立てることができるので、ローンはしはらってください、という趣旨で金融機関は住宅ローンを組んでいます。

そこで売主と住宅ローンの関係性をローンを返済する前後で分けて考えてみることにします。

 

まず、すでにローンを完済している場合です。

この場合はすでに借金はすべて返済しているので、不動産登記簿にのっている抵当権と言っても、実際の権利を有しているわけではありません。任意売却においても簡単に抵当権抹消登記をすることができます。

この状態は、いわば「権利の抜け殻」が残っているだけなので、金融機関に解除証書や資格証明書などを用意してもらえば、法務局で抹消登記を申請することができます。仮に金融機関からの書類を受け取って期間が経過していたり、書類がなくしてしまっても通常は再発行等で抵当権抹消登記自体はすることができます。ただし、抵当権抹消書類を手配するのに時間がかかることが多いので、決済までに余裕を持って準備するようにしなくてはいけません。

 

一般的には、抹消登記自体は本人でも申請できますが、面倒というときは専門職の司法書士に依頼するのが簡単です。また、不動産売買の決済で行う抵当権抹消登記は、ミスが許されませんので、通常は本人での申請はできません。抵当権抹消、所有権移転、買主の方の融資銀行の抵当権設定などを連続して申請する必要がありますので、このような場合は司法書士が責任を持って代理人として申請をします。任意売却では司法書士が必ず登記をします。

 

次に、不動産売買の話が持ち上がった時点ではローンが残っている場合は、少し問題があります。

繰り上げ返済をすることができれば理想ですが、それも難しいというときには売買代金を残債に充当することでローンを完済させて、抵当権抹消登記も申請できるように手はずを整えておく必要があります。任意売却ではここが重要なポイントになります。

不動産会社とは売買代金を綿密に打ち合わせて、金融機関とも抹消登記の可否の判断など密接なコンタクトを取る必要に迫られます。そもそも担保権解除が売買の前提ですので、忘れないようにしましょう。

 

注意が必要なのは、所有権等名義人が住所を変えている場合です。

このときは抵当権を抹消する前提として住民票の住所に変更する住所変更登記を挟む必要があるからです。結婚や養子縁組等で氏が変更している場合も同様です。

 

3.まとめ

今回は名古屋の司法書士が、任意売却での不動産の抵当権(担保権)についてご紹介しました。

 

抵当権が残ったままでも売却することは可能です。ただし、ローンなどの残債を受け取る売買代金等で完済できることが前提です。売買代金では賄えない状態、いわゆる「オーバーローン」の場合は、親御さん等の親族の援助や自己資金でまかなえれば抵当権を消すことができるので売却は可能になります。任意売却ではあらゆる手段を使って売却の方法を模索します。

 

また、既に住宅ローンを完済して、銀行等の金融機関から抵当権抹消書類を受け取っているが登記手続きをしていない場合は、売買の時に抵当権抹消登記をすることは可能です。ただし、書類をなくしている場合などは、銀行等へ書類を再発行しなくてはいけないかもしれません。その場合は、時間を要することがありますので、早めに司法書士に伝えておきましょう。

抵当権抹消書類がなければ、任意売却・売買の決済(残代金支払や物件引渡し)をすることはできません。

 

様々な注意点も含めてお伝えしたので、ぜひ不動産を売買する際に役立ててみてください。

 

 

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